出现哪些情况 容易导致房屋买卖合同无效
来源:住范儿 | 时间:2018-04-24 14:33:46
出现哪些情况 容易导致房屋买卖合同无效
摘要:很多人辛辛苦苦的积攒了钱,然后去购买自己的房子,并顺利的购买到了,办理完一切登记手续之后,却被告知购房合同失效了,这种糟心的事情是很多人都不愿意看到的。出现这种问题的原因主要是我们忽略掉了一些小细节,那购房过程中,我们究竟有哪些事项需要注意呢,哪些情况下,人们购买的房屋合同容易失效呢。


    所谓的房屋买卖其实就是所有权的转移,是买卖双方的市场行为。购房者支付一定的钱给开发商,然后开发过度房屋的使用权和所有权给购房者。但是这个过程中最容易出现一些合同欺诈的问题。合同订立时需要注意合同条款是否全面,是否存在漏洞等。

1.反法律、法规、政策的房屋买卖

违反法律、法规是指违反<宪法>、<民法通则>、<合同法>和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文,但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。<民法通则>第五十五条第三项规定:“民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。”
违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种:
(1)双方恶意串通,迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如,无行为能力人的财产监管人,将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人,自己和他人获得非法利益,损害该无行为能力人利益的情况。
(2)违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
(3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。
(4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。
(5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋,违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。
(6)出卖违章建筑,在国家征用、拆迁范围的房屋的。
(7)违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。

2.房屋买卖双方当事人主题不合格的房屋买卖

(1) 卖方的主体不合格。主要包括:卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权,只是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。
(2) 买方主体不合格。主要包括:违反法律规定,购买私人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定,购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。

3.规避法律的房屋买卖

例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。

4.买卖双方意思表示真实的房屋买卖

<民法通则>第五十五条第二项规定,民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中:
(1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方,使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示,同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为 有下列特点:欺诈行为须出于行为人的故意;欺诈的手段可能是积极的行为,也可能是消极的行为,其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进行房屋买卖 行为完全是由上述错误认识所造成的结果,即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。
(2)胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为,并非出于 真实的意思表示,所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的,可以是针对精神方面的,也可以是针对财产方面的,恐吓可以是指向本人,也可以指向本人的 亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为,那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同,胁迫是对肉 体直接施加暴力和强制;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫,都是确认房屋买卖合同无效的根据。
(3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难,或者是亲人有重病急需钱救治,或者是生产经营陷入了极度困难,急需资金等情况下,他方乘机得用这种困难,将房屋买卖价格压得极低,明显违背等价有偿原则。

5.违反法定形式的房屋买卖

房屋买卖应当签订书面合同,口头合同无效;并且,房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续,不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法 律效力。法律要求了特定形式的法律行为,如果行为不符合法律规定的形式,该行为没有法律效力。<民法通则>第五十六条规定:“民事法律行为可 以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的,应当依照法律规定。

6.一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖

这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务,如果损害了被代理人的利益,背离了被代理人的意志,那么这种房屋买卖行为理应无效。

    以上六种就是小编给大家整理的关于房屋买卖的合同无效的情况,希望在大家购房的过程中可以给与大家一些帮助,辅助大家购买到让自己心满意足的房子。


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