住范儿 > 装修热点 > 这几种情况下购房合同无效 二手房交易合同注意事项 发布时间:2018-10-26 11:12:45

这几种情况下购房合同无效 二手房交易合同注意事项

业主关注:注意事项,二手房,情况下,交易,几种,合同,合同,无效,购房,这 点击:【8641】 资料整理员:chenchen_1999   来源:住范儿
这几种情况下购房合同无效 二手房交易合同注意事项,网民关注度:2615
网民普遍认知程度:71%
mld提出二手房交易合同什么情况下是无效的?的问题,Jefflee重点说明二手房交易合同注意事项 二手房交易合同范本的基本情况,linbaba通过调查资料对二手房交易合同房屋买卖合同纠纷案的常见的几种情况做出详细阐述,sanny830花大量时间收集整理二手房购买须知:二手房交易合同注意事项得出本内容供大家学习理解。
二手房交易注意事项 哪些购房合同属无效合同
一、农村集体土地上的房屋近些年来,城镇居民购买农村房屋的纠纷多发,有些甚至已居住多年,一旦发生拆迁、增值等情况,仍会引发纠纷。不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房),只要是集体土地上的房屋,城镇居民不能购买。原则上不单城镇居民,就连非本村集体组织的农民也不能购买,否则无效。当然在一些特殊情况下,比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民,之后可以考虑承认其效力。有时当地村委会或镇政府,会为此类房屋发证或背书承诺,但是按法律规定,房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门,镇政府并无此发证职能,这种证不能保证效力。二、承租公房承租的公房,所有权属于国家或相应的单位,不属于具体使用的人,既然承租人没有所有权,当然也无权出售了。有些情况下可以采取变通的方法出让承租权,是否可以如此操作,建议向该公房管理单位核实。即使可以,转让的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。三、房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋我国的房屋所有权体系比较复杂,也有一些历史原因,比如央产房、军产房之类的。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的,这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制,不能自由上市交易。碰到此类特殊房产,要先确认是否可以交易,可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。即使可以交易,一般也涉及补交土地出让金等费用问题,关于此类费用的数额和承担,最好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。四、经济适用房等限制上市交易的住房有些房子上市交易是受一定时间和条件限制,甚至不能上市交易的。比如经济适用房,以前规定要满5年才能上市交易,且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易,政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。另外,还有“两限房”,类似于这样的房产,其交易条件往往受到政府和国家的限制,交易前要先查清,确定能否交易,如何交易。这种情况实际与第三种情况类似。五、涉及共有产权的房屋涉及共有产权的房屋,出售应该经过共有人的同意,共同操作才能合法完成。所以,在二手房交易时,要先查清楚房屋所有权证书,看清楚上面是否有共有人,如果有,应要求所有共有人共同签署相应合同。要特别注意一点:有些情况下,房屋所有权证上只有一个人的姓名,但是该房也可能存在法律上的共有人,最典型的就是夫妻共有的房产登记在夫妻一方名下。实践中,因此发生的争议也是相当多的:有的是在离婚时夫妻一方利用转让等方式转移财产,有的是因房屋增值,出售房屋的一方利用这个理由反悔。在二手房交易时如果碰到卖方是已婚的话,不管房产证上配偶是否登记为共有人,律师建议要求卖方的配偶出具相应证明同意的文件。在实地看房时也要注意有没有其他共同居住人,这些人有没有什么意见。多加点小心,免去不必要的麻烦和纠纷总是没错的。六、未取得产权证的房屋这种情况是指可以取得产权证,但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程,几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题,入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。在未取得产权证前,原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售。这种情况下签订买卖合同是有效的,但是这类交易风险比较大,尤其是卖方的房产证短期内不能办下来时,未来的变数太多,购买需要谨慎。非要购买,建议找律师起草相对完善的协议,就各种可能出现的情况,提前做出应对处理方案。七、涉及抵押或被查封等限制过户的房屋按《物权法》规定房屋所有权以产权登记为准,所以要取得房屋所有权一定要办理过户,但是如果该项房产被抵押或被司法机关采取了保全、查封等措施,在此期间,房子是不能过户的。通过贷款购房在贷款还清前房子会抵押给银行,因某种原因,房子还可能被司法机关查封或保全。房产被抵押或查封并不改变所有权,理论上产权人也有权签订买卖协议出售。但未解除抵押或查封前不能过户。涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍,购买时要注意确保卖方及时还清贷款,解除抵押,通常正常操作风险还是可以避免的。但如果购买的房子被法院查封,说明卖方或房产涉及重大纠纷,对买方而言,风险就太大了。很可能最后房子被拍卖而无法取得房产,而付出去的钱还要费力去追。杨文战律师建议在正式签约前,最晚在付款前,应该到房管部门核实房产的抵押、查封情况。八、已经被列入拆迁公告范围的房子房子被列入拆迁公告范围,是禁止过户的,房了很快要拆了,拆迁款一般是针对房屋所有权人,这时再买房子,显然是没什么必要。九、产权有争议的房屋如果您要购买的房屋存在争议,尤其是产权争议,您购买时就要谨慎决定,可能的话,最好别买。往往涉及产权争议的房子,争议的另一方在法院起诉时会申请财产保全,就是我们前面说的提示七当中的情况。但也有诉讼期间不申请保全的。涉及争议的房屋就算最后您可以合法取得所有权,但麻烦还是离得远一些为好不是?所以,如果了解到房屋有争议,要综合考虑清楚再决定。十、正在出租的房屋房屋在出租期间,是可以交易的。但要提醒交易的双方注意两个问题,否则很可能造成买卖关系无效,造成买方或卖方的损失:第一是要注意“承租人的优先购买权”。《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在房主出售房屋的时候,房屋的承租人是有优先购买权的。意思就是房屋所有权人出售房屋的,在同等条件下,房屋的承租人有优先购买的权利。在房主出售房屋时,如果有承租人,应核实承租人是否购买,如无意购买应该要求承租人提供放弃购买的书面证明。对“合理期限”是多长时间《合同法》并无规定,一般理解是三个月。因为《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”第二是要注意“买卖不破租赁”。《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”,很多人往往没注意到这一点。很多新房主买了房就想把原租户赶出去,认为原来的租赁合同是原房主签的,现在我是房主,我说了算,原来的协议不算数。这个想法是绝对错误的,新房主也要接受原租赁协议的约束,因为你买的就是有这个租赁关系的房子。除非让原房主在交房前就解除掉原租赁合同。基于“买卖不破租赁”的原则,律师特别提醒在购买二手房时如果涉及房屋被出租,购房人要与原房主和原承租人共同确认原租赁协议的内容,了解自己做为新房主将来的权利和义务。而且,对于租金的收取情况、何时起租金开始交付新的产权人,都要做出明确的约定。如果原房主已经提前收取了租金或收取过押金,对于原房主提前收取的租金和押金如何处理,将来租赁协议到期或解除时,谁返还已收取的押金和租金也要一并协商确定。最好通过三方协议的方式确认,以免发生争议。
二手房交易注意事项 哪些购房合同属无效
二手房买卖合同签订过程中应注意的事项1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。2、警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕。3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。4、聘请专业律师参与。5、以补充对补充。6、集体签约。合同签订后要及时跟进几件事(一)及时向不动产登记部门进行预告登记(二)房款一定要打入预售款监控账户。(三)及时收取房地产发票以及各项税费票据。(四)寻求救济,及时否定“霸王条款”法律应成为购房合同“霸王条款”的终结者。哪种情况下买卖合同无效:①房产、地产分别转让的合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,必须同时转让。②未办理登记过户手续的合同无效。房屋属于不动产,以等级而非交付为生效要件。③产权主体有问题的合同无效。房屋出卖的主体必须是该房屋的所有权人。④侵犯优先购买权的合同无效。房屋买卖中,共有人,承租人在同等条件下有优先购买权。⑤单位违反规定购房的合同无效。机关,团体,部队,企业事业单位部的购买或变向购买城市私有房屋,如有特殊情况,需经县以上人民政府批准。⑥在买卖中存在欺诈行为的或是显失公平的买卖合同无效。⑦若是非法转让的,则合同无效。
二手房签购房合同要注意什么 哪些情况买卖合同无效
通过中介买房,签订合同之前一定要确定房屋产权的合法性,确定卖房人为房屋实际产权人。而且要通过网络查询等方式确认中介公司具有工商局颁发承认的企业法人营业执照或者营业执照。
极速扩展
二手房交易没签日期的购房合同是否有效
二手房交易没签日期的购房合同是否有效
属于有效合同,可补充日期。签订二手房买卖合同注意事项:(1)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。 (2)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4)土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6)福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑参考资料:http://news.xinhuanet.com/house/2012-07/18/c_123429338.htm
二手房交易的购房合同有什么要注意的地方
二手房交易的购房合同有什么要注意的地方
二手房交易签合同前十项注意 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 (8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。菁英地产是否可以解决您的问题?
如二手房购房合同无效,合同中标明的独立条款是否具有
如二手房购房合同无效,合同中标明的独立条款是否具有
在合同无效的情况下,有三种条款是有效的: 一是,合同中独立存在的有关解决争议方法的条款。 二是,因合同无效返还由该合同取得的财产。 三是,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应责任。
哪些二手房不能交易,怎样签订二手房买卖合同
哪些二手房不能交易,怎样签订二手房买卖合同
不能买卖的二手房主要有以下几种:第一种,只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;第二种,未依法取得房屋所有权证的房屋;第三种,鉴定为危房的房屋;第四种,以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;第五种,已经被列入拆迁公告范围的房屋;第六种,在农村集体土地上兴建的房屋;第七种,所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;第八种,所有权有纠纷的房屋;第九种,已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;第十种,房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;第十一种,依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;最后,法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
购买二手房购房合同需要注意哪些事项
购买二手房购房合同需要注意哪些事项
二手房合同签订:查验房屋产权和手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖,所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个,如有继承人共有的、有家庭共有的,还有夫妻共有的,对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下合同一般是无效的。明确成交价格和税费责任签订合同中一定要注明房屋最终的成交价格,还有交易的时间、交易税费,以及税费到底由买卖双方的哪一方担负。从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:土地转让费(买卖双方各一半)、营业税、个人所得税;归客户交纳的税费为:契税、土地出让金、土地转让费(买卖双方各一半)、制证费。明确付款方式和时间双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款的支付比例、具体金额和时间,确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜,因此为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。 过户时间要明确过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于自己,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一。一次性付款必须明确过户的具体时间。买方需慎重和签订准确具体的时限。明确买卖双方的责任签订此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签订合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。物业交割要清楚在签订买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,都应在合同中明确注明。
解除二手房购房合同需要注意什么
解除二手房购房合同需要注意什么
一、签订二手房买卖合同的注意事项1、注意交易房屋的权属情况主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人,根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让,另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商,但是,在实践中,大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外,还要明确交易税费的承担,另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额,并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。3、必须对付款方式进行明确、具体的约定这是签订二手房买卖合同最为关键的一点,交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险,目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。4、注意对交房情况进行严格审查包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。5、注意确定违约责任条款和救济方式确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生,维护守约方的权益,合同应该对如何承担违约责任,违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁,买卖双方可以选择适用,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。二、如何避免购房风险1、买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜,卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人;一方委托代理人的,另一方对委托代理手续(经公证的授权委托书)要严加审查其真实性及授权范围、授权期限;2、尽量不要签订定金合同并支付定金,在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》;产权证尚在办理的二手房不宜使用《北京市存量房屋买卖合同》制式合同范本,应根据具体情况由专业人士起草合同;3、签订合同时,买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的:产权证复印件、身份证复印件(如有代理人,需提供经公证的授权委托书原件;如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件)、手写房屋未出租声明原件;4、认真、完整填写《存量房屋买卖合同》:(1)双方通讯地址一定要详细,不要简单地按身份证地址填写;(2)违约金的数额或计算方法一定要填写(不少中介公司工作人员不经当事人协商直接划“ ”),违约金约定得不宜过低,要起到约束双方的作用(违约会付出很大代价,违约的可能就会大大降低);(3)合同附件的空白处要认真填写付款方式及期限,可选择走资金监管或银行托管,不宜将钱支付到中介公司非资金监管专用账户上,视情况可将首付款(部分房款直接支付给出卖方本人,但解除抵押手续、按揭贷款手续须同时办理或提前办理,买方支付首付款后房产证原件不宜再由卖方保管);(4)对办理按揭贷款手续、解除抵押手续、办理房产证过户手续的时间约定要合理,避免时间过短、时间冲突导致纠纷产生;(5)如房屋存在抵押情况,可约定买受人将部分首付款直接支付给出卖方的贷款银行,出卖人申请提前还款解除抵押,不宜约定将首付款直接交给出卖人由其自行解押;(6)如有配偶一定要出示相关证件后于签合同当时就在合同附件二上签名,切不可听信个别无知的中介公司工作人员“没关系,日后再补签,日后提供手写证明”意见。5、不宜约定发生争议时提交仲裁委员会仲裁,因为费用相对较高,仲裁庭组庭慢,亦不利于申请财产保全;故建议约定发生纠纷时通过诉讼解决;6、交付、支付的任何物品、钱款均应有相应签字盖章的收据;7、发出重要通知要以书面形式并保存好发送回执及通知文件原件(同发出的文件一式两份);8、记住任何口头约定、口头承诺都是难以被法庭认定的。
美学搭配
美学搭配
精选主材
精选主材
贴心服务
贴心服务
精细施工
精细施工
我想装修
A
有钱人都买新房,谁会买二手房?
A
我觉得你如果要卖二手房的话,有时间精力最好自己来卖,不要去找中介,你去找中介公司的话,他们还会从中抽取1%的提成,这样你赚的钱不就少了吗?如果你再碰到一个不怎么样的中介公司,没准还会有什么纠纷。所以不建议你找中介公司。 二手房交易流程与新房购置差不多,却别主要是比新房购置多了一些证件的转移:1、买卖双方商议房价、付款方式、违约责任,买房方付定金2、签订合同和付款3、办理过户手续4、房屋交付、水电、煤气、物业管理费交接5、领取房屋产权证6、银行放款给卖方
A
一、首先看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。签订规范的商品房买卖合同,最好请律师代理或介入并要对合同进行公证,确认其法律效力。 二、使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同,这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。 三、查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方的营业执照和房地产开发企事业资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。 四、买期房要注意建筑面积的约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补、按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,也要将套内面积和公用分摊面积填上。在没有约定的情况下,根据有关法规,建筑面积超过预售合同约定的,购房人可以不承担增加部分的价款,建筑面积不足预售面积合同约定的,开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。 五、买期房要约定资讯条件和时限。所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免尴尬法律状态,购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。 六、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容。并将质保书作为合同的附件。 七、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 八、注意合同文本中补充协议的内容。补充协议通常由开发商起草,购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。 九、注意约定违约责任。承担责任的违约事项包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。


A
1构造是否牢靠: 小件家具,如椅子、凳子、衣架等在遴选时可以在水泥地上拖一拖,轻轻摔一摔,声音清脆,申明质量较好;假如声音发哑,有劈哩叭拉的杂音,申明榫眼连络不雅不雅绫擒,构造不牢。字台、桌子可以用手扭捏扭捏,看看稳不稳。沙发可坐一坐,用力晃一晃,假如不晃荡,不二软,没声音,申明榫眼构造对照牢靠。假如坐上去一动就吱吱扭扭地响,一摇就晃的,是钉子不牢靠,用不了多长时辰。方桌、条桌、椅子等腿部都应该有四个三角形的卡子,起固定感导,假如没有,时辰用长就可能会散架。遴选时可把桌椅倒过来看一看,包布椅可以用手摸一摸。 2四脚是否平整落地: 这一点放平地上一晃便知,有的家具就只有三条腿落地。看一看桌面是否平直,不克不及弓了背或塌了腰。桌面凸起,玻璃板放上去会打转;桌面凹进,玻璃板放上一压就碎。属意搜检柜门,抽屉的分缝不克不及过除夜,要讲究横平竖直,门不克不及下垂。 3贴面是否平整: 搜检时冲要着光看,不冲光看不出来。水曲柳木单板贴面家具对照损坏,一般只能用两年。就木单板来说,刨边的单板比旋切的好。识别二者的方式是看木材的斑纹,刨切的单板木材纹理直而密,旋切的单板斑纹曲而疏。刨花板贴面家具,着地部分必需封边,不封边板就会吸潮、发胀而损坏。一般贴面家具界线处所随意草率翘起来,遴选时可以用手扣一下界线,假如一扣就起来,申明用胶有问题。 4所用的材料是否合格: 家具的外面用料,如桌、椅、柜的腿子,要求用硬杂木,像水曲柳、柞木等,对照坚硬,能承重,而内部用料则可用其他材料。除夜衣柜腿的厚度要求达到2.5cm,太厚就显得拙笨,薄了随意草率弯曲变形。厨房、卫生间的柜子不克不及用纤维板做,而应该用三合板。因为纤维板吸水力强,遇水就会膨胀、损坏。餐厅的桌子则应耐水洗。发现木材有虫眼、掉落沫,申明烘干不彻底,如许的家具不克不及买,因虫眼会越咬越除夜。搜检完外面,还要打开柜门、抽屉门看琅绫擎,内料有没有陈旧陈腐,可以用手指甲掐一掐,掐进去了就申明内料陈旧陈腐了。开柜门后用鼻子闻一闻,假如冲鼻、刺目耀眼、流泪,申明胶合剂中甲醛含量太高,会对人体有害。


A
1、面积填写 建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。 具体做法:a,应在条款中写明建筑面积,建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。b,公摊面积:和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。c,其他:所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。面积差异的处理方式:一种是双方自行约定,约定使用面积不能大于1%,或者0.5%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为"多退少补、据实结算",此点必须注意不接受,约定清楚 2、房屋质量填写 房屋质量的条款,要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等,同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)注意:涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上"由出卖人继续完善"或是"由买卖双方协商解决",或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以"附页"或"附条件合同"的形式签订。下列情况,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。注意查看交付标准:多数开发企业选择的是第一种交付标准,即"该商品房经验收合格"。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。 3、交房条件填写 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意开发商利用"合理顺延"权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。注意:如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等等。房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。


A
1、买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记,并交纳定金,合同办理是前提基础。2、前面手续办理完毕后,中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格,时间多数为半个月,当然每个地区不一样。最后待银行审批后,获得同意发放后,开始办理过户手续。3、按产权转移登记要求,到产权登记中心那里,买卖双方需准备规定的资料以备过户。4、中介公司的人带着买卖双方及相关资料,到地税局办理核税缴税手续,地税局出具税务收据。5、然后又回到交易中心,进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件,填写《房屋所有权转移登记申请书》,领取受理通知单,同时补齐房屋印花税。6、在这个等待时间里基本没什么难题困扰,可以顺便了解一些费用,比如:水、电、煤气、有线电视等费用,同时对家具等进行最后查验。7、满20个工作日后(每个地区时间可能不太一样),有专门的人会通知,前往交易中心领取房产证。这个时候,银行那边也会下达通知,买方准备开始供房了。


建材报价
400-835-9611
周一至周日09:00-18:00
网站帮助
网站地图 我要吐槽
微信扫一扫,提交吐槽~
意见反馈
关于我们
联系我们 诚聘英才
预约装修服务
预约后我们将在24小时内与您联系,向您了解装修需求
所在城市
手机号码