住范儿 > 装修热点 > 房地产市场去库存是主调对一二线城市抑制投资需求 发布时间:2018-10-13 11:38:19

房地产市场去库存是主调对一二线城市抑制投资需求

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amywqang提出三四线城市也限购!宽松去库存依然是主基调的问题,cat05重点说明三四线城市房地产去库存要靠新市民的基本情况,蚂蚁坏孩子通过调查资料对投资客转战 三四线城市去库存加速做出详细阐述,◎小强◎花大量时间收集整理省住建厅长:三四线城市房地产去库存要靠新市民得出本内容供大家学习理解。
房地产去库存是什么意思
狭义去库存化仅指降低产品库存水平,比如现在房地产行业出现盖了大量房子,没有人买/住,去库存就是想办法把这些现有的房子卖出去,去掉这些大量的存量。广义去库存化,即消化过剩产能的过程不会很快结束,投资过度和消费不足,使得消化过剩产能要比狭义的去库存化更长期、更痛苦。这是一个漫长的过程,需要通过时间与实践,使得产能与消耗达到一个动态平衡。扩展资料去库存对促进经济增长,预防金融风险具有重要战略意义。我国商业银行的贷款结构中,房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资,抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态,作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降,银行资金有可能出现支付链的断裂,从而引发金融危机。根据我国房地产高库存的分布结构,一、二线城市基本无库存压力,甚至需要限购及增加供给来抑制房价过快上涨。我国当前楼市库存的绝大部分主要分布在投资下滑严重的三四线城市,三四线城市是真正需要化解库存的重点地区。因此,去库存还需要城市根据中央的六条举措,实施适合本城市的更微观、细致的政策。参考资料:百度百科——房地产去库存
目前三四线城市的房地产还有发展前景吗
去年以来,全国多个城市都了有关房地产平稳价格的调控政策。从内容看,各地持续发布政策,政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面,政策力度逐渐收紧。对策,有业内人士表示,我国房地产市场依然面临较大分化:一二线热点城市房价居高不下,三四线城市库存依然较多。“这也意味着,我国房地产市场仍面临结构性高房价高库存挑战。”方向已经明确,2017年的房地产市场要“稳中求进”,以稳为前提,去库存为目标。一是对一二线城市抑制投资需求,继续执行有些的供给侧结构性改革,严格控制房价异常攀升,核心打击各种“炒房”现象,保证一二线热点城市房价维持在合理的水平区间。二是对三四线城市有些需求,继续加强房地产分类调控,因城施策将会继续执行,而且而且真的房价上涨明显的城市可能会加大筹码,要针对房价平稳的城市去库存。今年有望执行的去库存措施:一是针对房价上涨压力较大的城市,要合理增加住宅用地。因此,后续是否会针对这些城市适当的提供住宅用地的可能?至少这个一个积极。二是加大棚户区改造。今年的目标是600万套,以保障房地产市场平稳的发展。三是要加大租赁市场的发展。目前全国房地产租赁市场尚在起步阶段,要加快租赁市场的立,同时多渠道增加租赁住房有效供应,较后大力发展公租房推动公租房货币化,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
去库存仍是主基调 三四线城市建房"根本停不下来"
“三四线城市不能再建房了”——在三四线城市持续库存高企、房价下跌的背景下,业内大佬抛出的这一论调还是在市场上引起了不小的波澜。从数据来看,楼市延续分化态势,多数三四线城市房价继续下跌,去库存的形势依然严峻。不过,三四线城市能不能再建房,是“壮士断腕”选择退出,还是继续坚守等待黎明,每家房地产企业都会有自己的考量。而市场的洗牌,也给了一些企业重新布局和转型调整的机会。三四线城市去库存仍是主基调城市之间房地产市场的分化态势依旧,在一线城市房价全线上涨的情况下,多数三四线城市还处于下跌通道,去库存的压力不减。国家统计局近日公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大,二线城市同比涨跌互现,三线城市新建商品住宅同比仍全部下降。从环比数据看,一线城市房价持续上涨,绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平,只有少数三线城市房价环比由降转升。一二线城市房地产市场回暖态势显现。上海易 居房地产研究院研究员严跃进分析称,一线城市已经连续9个月出现去库存周期低于12个月水平的现象,去库存压力得到有效释放,进而房价增幅会比较明显。而三四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。中 国指数研究院的报告认为,当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市。多数三四线城市处于快速扩张阶段,前期住宅用地成交规模突出,存在过度开发、有效需求不足等问题。对于后期市场行情,中 国指数研究院的分析认为,三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市,部分三四线城市常住人口明显低于户籍人口,人口流出现象严重,潜在购房需求有逐渐放缓的趋势,造成房地产市场供应过剩、库存高企,未来市场仍将延续去库存的主基调。但也有分析人士认为不必过于悲观。严跃进表示,三四线城市的高库存主要是过去几年形成的,这几年在土地管控下,其实没大幅度上升,去库存压力也没有想象大。后期三四线城市房价总体会有企稳和弱反弹可能。不能再建还是“停不下来”对于三四线城市的房地产开发商而言,在当前库存高企情况下,是否继续开发建设成为一个问题。近期,有报道称,王健林和宗庆后等纷纷表态,二、三、四线城市不能再建房子了。没有产业支撑和人流物流集聚的房地产开发,就是在沙地上盖楼,盖得越多越高,未来的风险就越大。从当前投资情况来看,三四线城市的投资增速持续回落,一定程度上印证了“大佬”们的观点。中 国指数研究院的数据显示,2014年及2015年以来,各线城市房地产开发投资增速均呈逐月回落态势,其中,三四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平。今年1至8月,三四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%。面对低迷的市场行情,一些开发商不得不延缓开发进度,或者紧急叫停在建工程,甚至不惜为此缴纳土地闲置费。比如,湖南某县一个的楼盘,规划建筑面积70多万平方米,广告上也宣称是“超级大盘”。由于市场不景气,目前这个项目进展缓慢,已建成的大约只有1/5,开发商已经暂停了后续开发。然而,房地产开发并非一辆可以随时靠边的“汽车”。“根本停不下来。”湖南长沙一位房地产开发商说,三四线城市的房企资金链中,一般20%是自有资金,40%至50%是银行贷款,30%是民间借贷,必须不停地建设新项目,才能保证资金链不会断裂。此外,在三四线城市,一旦开发商资金链断裂,很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题,地方政府会采取更多的救助政策,帮助房地产项目顺利复工并交房。随着整个房地产市场回暖以及政府出台的一系列楼市新政,企业开发建设信心已有所提振。湖南省的数据显示,前三季度在利好政策刺激下,房地产开发投资初步企稳。全省房地产开发投资1861.38亿元,下降6.5%,降幅与前8月相比没有进一步扩大。继续布局还是选择退出长远来看,房地产开发商在三四线城市是进还是退,成为一个需要在战略层面进行思考的问题。湖南省经济地理研究所副所长王义高认为,三四线城市房地产市场远没未到饱和程度,只是短时间内房子建的比较多,需求不旺。随着城镇化加速推进、改善性需求增加、棚户区改造和国土资源综合开发,三四线城市还有很大的市场空间。一家在湖南多个市州布局的知名房企负责人说,全国房地产市场有70%左右的份额在三四线城市,“就近城镇化”的政策将为三四线城市带来持续活力。今后企业将持续在三四线城市投资发展,进入湖南每一个市州。有的企业则持观望态度。一家全国百强房企湖南公司负责人告诉记者,他们的战略是深耕长沙这样的省会城市以及其他有潜力的二线城市,暂时不会考虑三四线城市。对于三四线城市的大量小开发商而言,进退更多是无奈的选择。记者在湖南中部县级市了解到,几年前开发商拿地时对形势估计过于乐观,没想到市场行情变化这么大,不得不赶紧“抽身”。前几年大大小小的房地产开发公司有35家,今年通过年检的只有14家。业内人士认为,坚守三四线城市的房企,未来在开发策略上需要有所调整。湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为,在三四线城市,大的开发商并不一定比小公司活得好。房企一方面要尽快去库存,保持项目良性发展,另一方面要找准每个城市的定位,吸收本地的购买力,寻求新的增长点。同时,还需完善三四线城市房地产市场“生态链”。洪福仑山商业地产机构总经理助理刘新颜认为,一二线城市有完备的房产销售团队、代理商、中介进行策划和推广,形成了一个生态系统。三四线城市即使有好房子,却难深入潜在客户群以及广大农村,推广力度远远不能满足市场需求。(以上回答发布于2015-11-05,当前相关购房政策请以实际为准)点击查看更全面,更及时,更准确的新房信息
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投资买房,现在是好时机吗
投资买房,现在是好时机吗
您好!以下是相关类型的新闻:三、四线城市住房价格近期没有明显变化,投资型需求的购房意愿并不强烈。投资买房,现在是好时机吗?投资买房 现在真的是好时机吗?前期回顾年初以来,在“去库存”过程中,国家出台了一系列刺激房地产销售的政策,带动房地产市场逐步回暖。财经纵横版聚焦“去库存”新迹象、新问题,推出系列报道“稳健去库存”,记者分赴不同省份的多个城市进行实地调研,为“去库存”建言献策。其中,3月28日《叫停首付贷,真能落地吗?》,解析了首付贷的操作过程,直击相关风险;4月11日《举家进城,“房”门能否再宽点?》报道了三、四线城市农民工等有购房刚性需求群体的买房难处,引起相关各方关注。三、四线城市的投资型购房热情高吗?最近几年房价相对稳定,近来市场虽有回暖,但房价上升空间仍有限,大部分购房者以自住为主,住宅领域投资型需求较少。尹晴是湖南省株洲市一名中学教师,在株洲拥有3套住房。除了自住房以外,一套用来出租,一套闲置,打算等价格上涨一点后就卖掉。尹晴告诉记者:“现在房子出租挺麻烦的,各种琐事一堆,租金没多少,还不够啰嗦的。今天的房价跟5年前的水平差不多,照着这个上涨幅度,房子没有太大的投资价值,租金也不高,投资收益率低,购房出租的投资者越来越少了。”尹晴曾经也想投资一个门店,但后来不了了之。“电商这么发达,实体店面的需求减少,商铺也不好出租,要不就是租完了收不回租金。对我们来说,不管政策怎么变,新的需求不太大了。现在的状态是,有购房能力的人没购房需求,能力不够的又恰恰有刚需。”在株洲,像尹晴这样的本地人不少。近年三、四线城市房价止步不前,浇灭了居民的投资热情。建设银行株洲分行行长贺涛分析,激活购房者投资型购房的最大驱动力就是房价大幅上涨,其次是房屋租售比的高低。今年1—2月,株洲城区商品房成交均价为4905元/平方米,较年初增长7.86%,其中商品房住房成交均价4275元/平方米,增长2.88%,由于目前株洲市城区房价总体不高,自上世纪90年代中期住房私有化以来,株洲住房均价平均每年上涨不足200元/平方米,全市商品房住房的租售比为1∶330左右,导致这些年株洲城区住宅的购房者以刚需及改善性需求居多,购房者投资型购房的意愿不强烈。记者在多地调查后发现,正是由于房价相对稳定,普通购房者对房价的关注度并不高,当前经济面临下行压力,收入提高程度较慢,投资回报率不高,市场上的购房多是刚需和首次改善型需求释放,大部分购房者买房以自住为主,住宅领域投资型需求较少。从目前的热销住房户型也能看出投资需求下滑:株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说,一般来讲,120—130平方米的中大型房子卖得好,这部分需求多数是改善型。从2015年开始,90—144平方米的户型最畅销,销量同比增长21.5%,144平方米以上的大户型销量同比增长21.8%。“说明房子越买越大,投资用的小户型销量越来越少,投资需求下降,从全市来看,投资型购房的比例在5%—10%。”年初以来,三、四线城市房地产市场虽现火爆,但住房价格没明显变化。浦发银行长沙分行公司银行业务管理部高级经理张琦说:“2015年下半年以来,尤其是今年春节后,市场成交快速上升并持续创造新高,但是在去库存的压力下,价格难以出现大幅反弹,上升空间有限。”相比之下,二线城市的投资性购房就更有吸引力。在武汉市汉南区,知名房企碧桂园开发的楼盘项目,以低密度的花园洋房为主,吸引了不少外地投资者购买。“房子已经卖到了第四期,销售情况还不错,大多数都由外地投资客购买,所以小区的入住率并不高。”售楼处销售人员介绍,很多外地人买房一是为了投资,二是打算将来养老。前几年第一期开盘时,联排别墅的价格每平方米不到4000元,高层住宅价格还要低一些。这些年房价呈温和上涨态势,早买的投资者几年下来肯定是有赚的。武汉恒大地产一位工作人员介绍,他们最近有个新楼盘要开盘,预订的买家中既有本地人购第二套房的,也有外地人的投资性购房。“武汉房地产去库存压力不大,房价也属于稳中有升,形势还是比较乐观的。”房地产“营改增”能否带活商业地产?部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产,享受增值税抵扣的政策汪辉在湖南省邵阳市经营一家园林景观设计公司。此前,公司一直租用办公场所。去年底,有了些许积累后,公司购置了一处办公地。说到未来投资置业的打算,汪辉说:“现在的房子够用了,近一段不打算再购买更多房产了。房地产市场看不懂,专注于我们的主业是正途。现在经营环境不好,很多企业的资金本来就很紧张了,哪里还有钱投资房产。”5月1日国家在房地产等四大行业将全面推开营业税改征增值税试点,对房地产市场影响多大?“营改增实施后,将给房地产业特别是商业地产带来变化,部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产,从而享受到增值税抵扣的政策,降低企业税收成本。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授介绍,此次房地产业营改增,确定了11%的增值税率,而房地产业自身税负会只减不增,这意味着在房地产业自身税负成本不变的情况下,给销售的下游企业增加增值税抵扣额度,相当于10%以上的降价促销力度,自然会促进房地产销售和去库存的进度,增加下游企业的购买和租赁需求。胡怡建表示,税收制度改革本身是中性的,但由营业税改为增值税,客观上发挥了增加抵扣链条、降低下游税负的作用,在当前经济下行压力下,能够刺激企业投资不动产的意愿。而根据营改增的相关细则,购买不动产产生的增值税抵扣额度可以在两年内抵扣完毕,这意味着很多企业购买办公用房后的几年内都可以不交增值税了,企业当然会增加这方面的投资,对于稳增长、稳投资都有正面效应。山东烟台国税部门的调查显示,这一政策也确实提升了商业地产供需双方对市场的信心。位于山东烟台南部新城的毅德城,建成后将成为整个胶东地区规模最大、业态最全的综合商品交易集散地。毅德控股烟台项目负责人黄文杰介绍:“项目拟投资80亿元,总建筑面积达到280万平方米,项目运行以来总体情况不错,与多家知名企业签订了入住协议,但是前期房地产市场的相对低迷以及电商冲击给我们带来了不小的压力。”对于营改增后的市场前景,黄文杰比较乐观:“利好主要在两方面,一是房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除,建安成本也可以抵扣进项税额,经估算税负是下降的。另外,随着将不动产纳入抵扣范围,可以预测,无论是生产企业、商贸企业还是金融保险等服务业,对投资商业地产的热情肯定会增加。”胡怡建举例说,像这次同属于营改增范围的金融业,大部分银行、保险公司目前采取自建或租赁经营网点的模式,营改增后,金融业自身经营缴纳6%的增值税,而购买办公用房可以享受11%的增值税抵扣额度,很多银行网点可能会逐步考虑投资购买办公用房,原有的租赁用房也会享受到税收抵扣,从而增加金融业投资不动产的积极性,加快现有商业地产去库存的进程。光大银行烟台分行副行长张永军表示:“目前我们的营业网点以租赁形式为主,全行业持有商业地产的比例也很小,主要原因就是购持商业地产成本过大。把不动产所含增值税纳入抵扣范围的政策对我们吸引力是很大的,甚至有可能改变现有的银行业网点运营模式。”怎么激发投资型需求去库存?去库存的核心是发展产业,吸纳人口。应优先满足刚性需求和改善型需求,合理调整开发商数量,构建理性的房地产市场如何通过投资型需求去库存?“在三、四线城市,依靠投资型需求去库存不易。目前三、四线城市库存压力大,主要就是因为人口流入不足,一旦人口少,对投资型房产的租赁需求自然会更稀缺。通过刺激投资型需求,提升租赁需求的办法去库存,此路难通。”中原地产首席分析师张大伟说。记者通过调查了解到,目前三、四线城市常住人口绝大多数都在100万以下,消费基础薄弱。商业发展水平相对落后,加之经济增长和居民消费能力有限,本地商家和外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存,因而商业地产租赁也发展不足。张大伟分析,首先,去库存的核心还是人口,人口的核心是产业,没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。三、四线城市关键是要调整产业结构,引导增加第三产业比重,增强对人口的吸纳能力。“其次,没有升值空间就没人买房,所以还是要降低购房成本,让房产有投资价值。”张大伟说,降成本不是降首付,而应当降按揭成本,这样风险才不会累积。但现在出现了不少降低购房首付而利率却没下降的情况,风险很大,未来还是要引导银行降低按揭贷款利率。增强三、四线城市的吸引力,增加人口流入才能从根本上消化房地产库存。贺涛分析,2015年下半年以来,一线城市房市明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。造成这种现象的主因是:三、四线城市产业发展不足,公共配套资源不足,很多三、四线城市富裕阶层,为了儿女升学和老人医疗正在向二线城市迁移,因此,三、四线城市要通过增强对周边人口的吸引力来消化库存,包括促进三、四线城市经济发展,提升城市综合竞争力,扩大农民工就业岗位,让进城农民工买得起房。另外,要在公共服务方面做到全覆盖,比如农民工成为新市民后,医保、社保要跟得上,子女教育问题要解决等。在采访中,多位业内人士表示,投资型购房者大多受市场情绪影响,喜欢追涨杀跌,导致市场忽冷忽热,反过来会刺激房地产商的无序、非理性开发建设,这也是现在房地产市场库存压力较大的部分。未来要真正发展成一个自我良性运行的健康市场,还是要优先满足、鼓励刚性需求和改善型需求,合理调整开发商数量,加快房地产市场的结构性调整,稳定房价。在理性的市场中,刚性需求和投资型需求购房者,就可以根据自身情况理性判断决策,让改善型需求不再观望,也打消投资型需求跟风追涨的倾向。望采纳,谢谢
全面解读2016下半年房产政策有何影响
全面解读2016下半年房产政策有何影响
2016年房地产近日政策一:限购 一线城市将大概率出台调控措施住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示,当前房地产市场呈现三个显著特点:一是去年以来房地产销售实现企稳回升,今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积规模大、房地产库存高,库存增速也很快。陈政高在两会的公开发言高度概括了中国房地产市场目前呈现出来的两极分化的特征。针对一线城市房价增速较快的问题,陈政高表示,对于一线城市,将继续实行严格的限购政策,实行严格的差别化税收政策;增加土地供应面积,及时披露信息,稳定预期;增加中小套的数量;打击交易中的违法违规行为。针对陈政高的两会发言,住建系统一名接近决策层的人士介绍,住建部已经密切关注一线城市的房价,并已经召集相关会议研究此事。北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策,“两会”后便可能出台相应的调控措施,具体内容可能包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等,以抑制房价过快上涨。一线城市房价的过快上涨也引起了发改委的重视。发改委主任徐绍史在两会期间表示,当前一二线城市房价上涨速度较快,幅度较大,需通过加快推进保障房建设和棚改,增加住房供给,采取诸如限购等行政措施以及经济政策等,抑制不合理的投机性需求,限制房价过快上涨。作为首都,北京的房价备受瞩目,作为有着最严限购政策的北京一举一动都牵动着楼市的神经。北京市的官员在两会期间也成了楼市关注者追问的对象。全国人大代表、北京市常务副市长李士祥给了这样的答复:北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策,与此同时,也将从人口疏解的战略出发,控制房地产开发投资。针对两会上官员们的表态,某房地产信托投资基金分析师介绍,两会结束后一个月内,针对楼市过热的现象,北上深等一线城市将大概率出台调控措施,未来几个月一线城市楼市市场预期或将发生变化,市场可能由此进入一个调整期。也有分析人士认为,一线城市高房价已经触动高层的神经,两会后一线楼市将迎来巨变。 2016年房地产近日政策二:增加土地供应 一线城市将以此稀释房价上涨预期 国土资源部部长姜大明在两会期间表示,将采取分类调控的原则,增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快,引起关注,为防止异常交易推高房价,全力支持一线城市地方政府调控措施。记者了解到,由于此前房地产市场的不景气,包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积,与此同时,由于下半年以来土地市场的火爆,北上深等一线城市屡屡拍出高价地。姜大明关于将增加一线城市土地供应的消息一经传出,即在地产界引发了热议。中原地产领头分析师张大伟认为,一线城市土地价格持续上涨,而住宅土地供应并不多,一线城市住宅类土地今年前两个月总共才签约16宗,而平均楼面价高达14409元,同比2015年涨幅达到了 25%。以北京为例,在今年已经出现的3宗住宅用地中,楼面价全部超过4万元,去年北京实际商品房住宅面积土地建筑面积只有300万平方米,而商品房住宅签约则超过了700万平方米。市场供需结构紧张,豪宅趋势明显,在目前市场情况下,只有增加土地供应以增加房源供应才能稀释房价上涨预期。 2016年房地产近日政策三:整治“首付贷” 房产中介将迎来“苦日子”?去年下半年以来,北上深等一线城市房价大幅上涨,以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后,记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上,“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上,在回答“如何看待首付贷”时,央行副行长潘功胜表示,央行会同有关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务,开始进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。央行行长周小川更是表态,P2P做“首付贷”资质成问题,必须明晰资金来源,银行要对房地产价值进行评估,首付不能是借来的。对此,分析人士指出,有了央行的表态,可以预见两会后政府将加强对于中介行业的监管,规范交易流通环节,实际上上海目前已经这么做了,中介将迎来一段苦日子。此前被市场质疑的比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象将迎来“监管风暴”。记者注意到,对于“首付贷”是否是高房价的推手,市场的看法呈现两极化。有分析师认为,“首付贷”的出现也是因为满足了一部分的人需求,特别是年轻人,高房价下刚需遭到压抑,最需要房子的人买不起房。“首付贷是高房价的必然结果,充当了这轮楼市暴涨的替罪羊。” 2016年房地产近日政策四:房地产税立法 房地产税可能两年内难以落地?两会期间,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第1类立法项目,全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。刘修文用12 个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革:“细致扎实、运行平稳、成效明显。”他表示,两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验,是符合房地产税制改革总体方向的。这是否意味着房地产税将在全国全面铺开呢?对楼市会有什么样的影响?对此,记者咨询多名地产界人士,他们认为,房地产税制度的出台只是时间问题,这是一个趋势。但房地产税作为“降房价的利器”,在当前以“去库存”为主的楼市调控基调下,显得难合时宜。中原地产领头分析师张大伟认为,房地产税起码两年内难以落地,目前二三线城市仍然面临较大的去库存问题,短期难出制度性变化。据业内人士分析,此前,住建部及相关部门曾测算过房地产税对市场的影响,预计房地产实际价格跌幅在10%-15%为可接受区间,在这一基础上如果在交易环节适当减免税收,那么对于个人房屋价值影响来说,价格差异并不大。 2016年房地产近日政策五:房贷利息抵税 “房贷利息抵扣个税”是去库存“王炸”财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问,在谈到个税改革问题时,楼继伟表示,新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。所谓“房贷利息抵税”,是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(或第2住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。关于这一政策能帮助购房者省多少钱的案例计算非常多,但总体而言还是越有钱的人获得的好处越大。 此前,房贷利息能否抵个税引发多次讨论。多名地产界人士表示,房贷利息能否抵个税是去库存的“王炸”,对房地产是极大的利好。但有财政部相关人士表示,该政策今年实施可能性不大。特别是目前一线城市快速上涨的背景下,更不可能出台这样的方案。朝阳区财政局一名财税人士认为,个税改革综合计征有助于减轻低收入者税负,维护社会公平,使个税发挥调节收入差距的功用。2016年房地产近日政策六:落实营改增 营改增后企业加入抢房大军?按政府工作报告的要求,今年5月1日要全面落实“营改增”,试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。如何确保“营改增”顺利落地?国税总局局长王军在“两会”发言时表示,国税总局将尽心尽力快出实施方案,估计两会结束后,国务院很快会召开常务会议审定方案,审定以后,总局将配合财政部,尽快公布方案并制定一系列的操作办法。财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示:“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是,17%的标准税率不提高,但新增不动产可以纳入抵扣。”消息传来,商业地产界奔走相告,“企业有望加入购房大军”也成为不少地产类微信公众号的主题。那么,新政是否意味着商业地产去库存的利好?企业即将会大量买房?近日,记者走访多个商圈了解到,商业地产目前依然处于低谷期。一些高端商业地产存在着大量的库存。对于新政是否能改善商业地产的状况,多位业内人士认为,这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用,推动一部分企业新购写字楼,但实际影响可能有限。 
三四线城市去库存,给房价什么影响
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房交会猛涨。房价的影响因素很多,因素不同,房价不同,主要有 一、经济因素。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。一、社会因素。影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。二、行政与政治因素。行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。 四、房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。
为什么一线楼市限购,周边二线楼市涨
为什么一线楼市限购,周边二线楼市涨
沪深楼市新政落地半月,一线楼市成交急速降温。然而,在南京、杭州、苏州、福州、东莞、中山、武汉等许多二线城市,三月出现了楼市交易的火爆情况。不仅一房难求、地王频现,甚至出现了“日光盘”。为什么二线城市的楼市会突然出现疯狂局面?这股热度能持续多久?一线楼市急冻 二线楼市火爆猴年开春,一线楼市疯狂上涨让人看得心惊肉跳。进入3月,二线城市成为接替一线城市的楼市上涨的重要区域,不管是从楼市成交量、成交价格,还是土地市场的多个指标都抢跑全国。各项数据也提供了一定佐证。清明后一周,北京市新建商品房以及二手房的网签数量,环比均下降近40%。有媒体报道说,为了快速变现,有业主直接将原报价900万元的二手房降到690万元。在“3·25”新政实施后,上海楼市也出现了量价齐跌的现象,虹口区房价跌幅位列各区之首,跌幅为29%。此前房价已连涨十五个月的深圳楼市成交量也遭遇“速冻”。3月最后一周,深圳的中原报价指数均已跌破50%,这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。紧接着,二线城市火速“接棒”。易居研究院日前发布的一份研究报告显示,3月,中国30个受监测的典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米,环比增长133.0%,同比增长82.9%。3月市场成交创下历史上月度最高水平。其中,3月杭州楼市成交最为火爆,环比增幅为30个城市之最,达到322.1%。天津其次,环比增幅达到260.7%。得益于一二线楼市的火爆,标杆房企一季度取得猴年销售开门红。据悉,已公布3月房企销售业绩的24家房企,合计销售额高达1939.9亿元,同比涨幅高达128%。国家统计局4月15日发布的数据显示,一季度全国商品房销售面积和销售额呈现大幅度上升。1-3月,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月提高4.9个百分点。其中,住宅销售面积增长35.6%,住宅销售额增长60.3%。销售额方面,商品房销售额18524亿元,增长54.1%。值得注意的是,3月末商品房和商品住宅的待售面积出现了一个明显的下滑,这是库存环比首次出现了下降。面对巨量库存,今年以来,中央和地方频频加施“药量”,各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。截至3月末,商品房待售面积73516万平方米,比2月末减少415万平方米。市场的火爆同时迎来的是房地产投资回暖。自2014年以来,房地产开发投资增速已经连续23个月下滑,今年一季度首现反弹。1至3月,全国房地产开发投资17677亿元,同比增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)。进入3月,各地掀起了一轮拿地热潮,开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市,且大多数为高溢价拿地。事实上,今年一季度标杆房企拿地继续维持高位,主要集中在一二线城市。其中,标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元,占总金额的53.6%,较去年同期大涨18.9个百分点。三大动力支撑二线火爆二线城市的楼市为何会在此时火爆?业内普遍认为,宽松的信贷政策、持续利好的楼市新政为二线城市的上涨提供了社会条件,一线楼市的调控收紧、土地惜售充当了“助攻”,而房地产的投资性需求则成为助推市场热度和价格上升的“元凶”,并将直接助长二线城市的楼市风险,亟需抑制性的楼市调控政策。清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示,一线城市和二线城市不仅没有去库存压力,相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力,“增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障,是这类城市面临的任务。”业内分析,经过2015年多轮货币信贷政策调整后,信贷全面放松,目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。数据显示,今年一季度新增人民币贷款达4.67万亿元,创单季历史新高,比第二高的2015年一季度高出1.06万亿元。此外,多地公积金贷款额创下新高,表明个人贷款多增的绝对主力也是中长期,房地产按揭明显增长。2月末,央行再次降准0.5个百分点,为信贷需求的增长提供更宽松的环境。此外,为了打好去库存攻坚战,二三线城市的楼市出台多项利好政策,有效地刺激了楼市需求,提振了市场信心。国土资源部日前印发《国土资源“十三五”规划纲要》。《纲要》指出,结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行,在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模,对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应。此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应,体现了“一城一策”思路。近一个月来已经有多个省市针对土地供应市场采取收紧措施。此前,一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下,已经普遍出现了地价超过房价的现象。一线城市土地市场惜售,二线城市优质地块资源较少,房企拿地竞争激烈,热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高,楼面价上涨。面对二线城市房价、地价的攀升,各地政府都抓住时机,加大土地供应。在不少开发商看来,在二线城市拿地有着战略考量,也是无奈之举:一线城市拿不动、三四线城市不敢拿,二线城市似乎成了必然之选。从开发商现金流角度考虑,市场好赶紧推。而今年房地产开发企业到位资金出现明显增长。数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,而今年1-2月份为下降1.0%。然而,部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现,值得开发商和购房者警惕。一线城市的房价接连暴涨大幅抬高了刚需的购房门槛,透支未来的市场需求。而由于资金的溢出效应,一线城市政策收紧、门槛上升使得大批过剩的资本转而流向周边的二线城市。二线城市房地产的投资属性被强化,投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。在市场疯狂火热的情况下,甚至刚需改善需求客也恐慌性入市,需求不断被激发。非理性上涨难持续须警惕风险在现有的政策、货币环境下,二线城市或将延续短期上涨的行情。不过,土地价格的飙升无疑导致房价上涨,价格持续上涨又将导致投机性、投资性需求卷土重来,市场风险会不断累积。一位房地产研究人员表示,目前,中国二线城市仍处于去库存期,吸客能力没有根本提升。“从目前房企的投资意愿、新开工面积来看并没有出现向好的转变,在这种大背景下,所谓的‘时光盘’‘日光盘’更多是开发商的一种销售行为,只是借机加快资金回笼。”一位房企投资部负责人告诉记者。目前,以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高,但开发商还是义无反顾地高价拿地,其中的无奈已不在于未来盈亏,而是事关企业生死。供应总价提高了,然而,产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变,但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。一季度房地产市场表现不错,但对即将来临的二季度,业内人士并不乐观。不少业内人士认为,二季度结尾的时候,那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。全国房地产商会联盟主席顾云昌分析称,目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大,的确存在破灭的风险,但是还没有达到马上要破灭的状态,上海、深圳等地收紧限购政策,就是防止大城市的房价进一步提升,泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险,“一般来说,越是大城市,楼市热得快,冷得也快,上下波动也较大;相反,小城市热得慢,冷得慢,波动也小些。”
“房子是用来住的,不是用来炒的”,是什么意思
“房子是用来住的,不是用来炒的”,是什么意思
买房不住,就是做恶!害别人买不起房子!
6月的百城价格指数走势如何?
6月的百城价格指数走势如何?
[摘要]2014年上半年,全国主要城市住宅价格进入调整期。在连续上涨近两年后,5月新房房价首次下跌,6月继续下跌且跌幅扩大;新房成交量明显低于去年同期,一线城市降幅最大;土地市场上半年推出、成交不及去年同期,楼面价同比上涨,溢价率回落;品牌房企目标完成率低于去年同期,拿地步伐明显放缓。2014年上半年,全国主要城市住宅价格进入调整期。在连续上涨近两年后,5月新房房价首次下跌,6月继续下跌且跌幅扩大;新房成交量明显低于去年同期,一线城市降幅最大;土地市场上半年推出、成交不及去年同期,楼面价同比上涨,溢价率回落;品牌房企目标完成率低于去年同期,拿地步伐明显放缓。预计下半年,政策整体维稳,长效机制继续推进,地方政府对政策进行预调微调;市场方面,需求有所恢复但随着推盘高峰到来,市场供大于求态势延续,“去库存”仍是下半年主基调;全国房价继续调整,不同城市房价走势仍将保持差异。1.价格:百城价格指数连续上涨近两年后止涨,5-6月连续下跌且跌幅扩大百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌,6月跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年上半年,受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响,百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄,4月微幅收窄至0.10%;5月,百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌,跌幅为0.32%;6月百城住宅均价为10923元/平方米,连续第2个月下跌且跌幅扩大至0.50%。城市间价格分化明显,一线城市涨幅收窄,二三线城市由涨转跌。2014年1-6月,百城住宅均价累计上涨0.83%,其中5-6月累计下跌0.82%;2013年1-6月累计上涨5.59%,5-6月累计上涨1.58%。具体来看,一线城市上半年累计上涨2.64%,远低于去年同期的8.47%;二、三线城市价格由涨转跌,上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%,而全年同期分别累计上涨2.75%、3.90%。2.成交:上半年成交量明显低于去年同期,一线城市同比降幅最大受去年年末多个城市政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响,今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%,但绝对值为2010年以来同期次高水平。初步统计数据显示,2014年上半年,50个代表城市住宅月均成交2052万平方米,为2010年以来同期的次高水平,同比下降19.0%。具体来看,受2013年4季度多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧及季节性等多重因素影响,1-2月房地产市场有所降温;3月在市场推盘量加大及市场季节性回升等因素的带动下,市场需求有所释放,代表城市住宅成交量升至2223万平方米,但由于2013年3月基数较高,同比大幅下降29.5%;受一季度市场表现欠佳的影响,在4月传统旺季,代表城市的住宅成交并未出现明显好转,4月成交2092万平方米,同比下降22.3%;5月受部分城市放松调控政策的影响,代表城市住宅成交量略有回升,环比4月增长7.0%,同比降幅收窄至13.6%,但政策放松对市场的影响有限,6月成交量同比降幅再度扩大,达22.5%。各类城市成交量较去年同期均有所回落,其中一线城市降幅最大。各类城市来看,上半年,一线城市月均成交量为51万平方米,同比大幅下降31.4%,在各类城市中降幅最大,其中北京降幅最高,超过50%;二线代表城市月均成交量为56万平方米,同比下降15.5%,其中杭州降幅高达52.1%;三线代表城市上半年月均成交22万平方米,同比下降18.9%。3.土地:上半年推出、成交不及去年同期,楼面价同比上涨,溢价率回落上半年各类土地推出量和成交量不及去年同期。出让方面,2014年上半年,全国300个城市各类用地累计推出12.2亿平方米,较去年同期下降12%;其中住宅用地累计推出6.1亿平方米,较去年同期下降10%,商办推出2.3亿平方米,较去年同期下降14%。成交方面,300城市累计成交9.8亿平方米,较去年同期下降17%;其中住宅用地成交4.8亿平方米,较去年同期下降16%,商办用地成交1.8亿平方米,较去年同期下降19%。出让金方面,各类土地出让金达1.2万亿元,与去年上半年基本持平;其中住宅和商办用地同比分别增长5%和下降4%。上半年楼面价同比上涨,溢价率回落,土地热度逐步下降。2014年上半年,全国300个城市各类用地楼面均价为1244元/平方米,同比上涨20.6%;平均溢价率为12.5%,较去年上半年回落1.5个百分点。其中住宅用地楼面价为1757元/平米,同比上涨24.1%,溢价率为13.3%,较去年同期回落3.6个百分点;商办用地楼面价1625元/平方米,同比上涨18.8%,溢价率上扬1.7个百分点,为14.1%。受房地产整体大环境(销售业绩不佳、信贷政策收紧等因素)影响,今年上半年全国土地市场热度逐渐消散,房企拿地更趋谨慎和理性,市场进入分化调整状态。十大单价地王多出自北京,楼面价赶超周边房价。2014年上半年,全国住宅用地楼面地价前十名地块剔除保障房、还建面积后的楼面地价均超过2万元/平方米,且溢价率多超过30%。其中位于北京三环内的丰台区西局两宗地块分别由泰禾、龙湖竞得,在剔除保障房和还建面积后,楼面价均超6万/平方米,高于其他地块;恒大旗下的正浩置业竞得的北京大兴黄村地块溢价率最高为180%。十大单价地王绝大多数位于一线城市,北京入围6宗地且占据前二名,上海入围3宗地。新老地王入市,处境各不同。按照开发节奏,2012年和2013年拍出的地王将陆续入市,但新老地王由于各自位置不同,未来上市价值将现分化。海淀蓟门桥和万柳地王处城市核心区域,项目属稀缺产品,价值优势明显。保利海德公园拿到的预售均价是9.4万元/平方米,项目盈利空间较大。相比较而言,武汉旧日地王在历经3年多后,平价入市,价格在1万元/平方米左右,而其当年拿地价在8000元/平方米,地王项目盈利空间有限。在今年市场持续下行的背景下,信贷政策收紧,企业资金紧张,地王入市受到多重考验,市场或将出现地王项目延后入市或者转卖现象。4.企业:目标完成率不及去年同期,拿地步伐明显放缓多数代表企业中期销售目标完成情况不及去年同期,下半年销售承压。上半年,受房地产市场整体低迷影响,多家代表企业销售业绩不及预期,仅万科、中海和恒大1-5月目标完成率超过40%,而首创置业、金地和远洋前5个月目标完成率均低于25%,实现全年销售目标不容乐观。同去年相比,绝大多数房企目标完成率低于去年同期,仅恒大和雅居乐相较去年有所提升,下半年房企去化压力陡增,多数房企或采取降价促销等销售策略加快去化以完成全年计划。品牌房企扩张速度减缓,市场观望情绪渐浓。在销售业绩不甚理想的情况下,品牌房企拿地步伐明显放缓,其中万科拿地面积及金额逐月减少,整个上半年拿地金额不足百亿,同比大幅下降71%,保利、绿城及金地等品牌企业拿地金额较去年同期也有不同程度的下降,仅中海、绿地和华润置地等少数房企保持较大的拿地力度。拿地分布方面,品牌房企继续加大在一二线城市拿地的力度。其中20强房企在一二线城市的拿地金额占比为85.8%,高于去年底的83.9%;恒大继续加大在北京的拿地布局,以41.6亿元加配建15700平限价房的条件竞得黄村地块;万科上半年拿地则全部集中在北京、深圳、南京等热点一二线城市。多数房企均选择规避风险,在部分供大于求的三四线城市拿地甚少。5.展望:政策整体维稳、地方微调,市场供大于求,房价调整深化政策方面,下半年房地产调控仍坚持“宏观稳、微观活”原则,中央层面将坚持分类指导、双向调控,继续推广长效机制建设;地方政府在不触及中央抑制投资底线的前提下,对现有调控政策进行微调。2014年上半年,全国房地产市场整体降温,但整体在可控范围内,在市场不出现大的波动的前提下,下半年中央层面会继续推广和落实土地及财税制度改革、不动产登记及信息联网等长效机制建设,出台行政调控政策概率不大。但随着不同城市市场继续分化,调控政策体现差异性,在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下,多数一二线城市难以从限购方面取得突破,而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求;但库存高、去化压力大的城市会根据当地实际情况对现有政策进行微调,同时政策调整空间有所扩大。市场走势方面,需求有所回升,供应量加大,市场供大于求导致“去库存”是下半年主基调,房价调整深化,部分城市房价下行压力较大。需求方面,央行发布“央五条”明确支持首套房贷款有助于平稳市场预期,同时两次定向降准释放一定流动性,下半年中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求,合理引导和稳定市场预期,地方政策微调也将短期刺激市场,下半年需求或将缓慢回升。供应方面,前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期,企业上半年业绩压力加大,预计下半年企业推盘会更加积极,市场供应量将进一步增加。价格方面,市场供大于求态势延续将导致“去库存”仍是下半年主基调,预计全国房价将在波动中延续阶段性下行趋向,库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。销售业绩表现不佳,资金压力较大,企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。2014年以来,房企销售业绩整体表现不佳,同时房地产信贷收紧,企业资金压力加大且库存攀升。对未来市场预期不稳,导致房企拿地更加谨慎,全国土地市场有所降温。央行两次定向降准有助于增加流动性但规模有限,短期内难以对房地产市场产生明显影响。当前国内外资本市场不容乐观,国内资金流动性趋紧、借贷成本提高、贷款额度紧张;美国退出QE、外资流出加剧流动性不足、海外融资成本和汇率风险上升,下半年企业将面临一定资金压力,尤其是一些融资渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰到来,迫于去化压力和回笼资金需要,下半年企业将加快推盘、同时加大优惠、促销力度以加快去化,尽快回笼资金。
目前国内房地产行业的最大压力是库存过大,这主要还是集中在二,三,四线城市
目前国内房地产行业的最大压力是库存过大,这主要还是集中在二,三,四线城市
据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示,房地产政策愈渐密集,去库存成效初显。最新公布的数据显示,截至1月底,四大一线城市库存全部降至10个月以下,上海库存房源只够卖3.7个月。与此同时,进入新常态的中国经济也正在顶着下行的压力,淘汰过剩产能,在十三五这个转型的时间窗口内,完成经济结构调整。房地产去库存在稳增长、影响房价的长期因素是人口流动以及资金充裕程度,短期因素是相关政策和流动性;去库存因地而已,有些地方库存还需要3-5年。房地产政策带来的上下游行业的向好趋势,有助于供求平衡,在销售好转的情况下,会促进房地产投资增速回升,会加速房地产去库存。当然,这也是短期的,房地产去库存不能完全消化上游行业的过剩产能,淘汰过剩产能的根本还是整合、关闭。房地产行业的“新常态”是,行业的集中度提升,行业专业性提高。房价的“新常态”是,在资产投资荒的环境下逐步趋于稳定。目前已经看到,房地产去库存也在分化,有些城市库存压力已经释放,有些地方库存则还需要3-5年。
中国楼市12大趋势,现在买房值不值
中国楼市12大趋势,现在买房值不值
一线城市上涨空间潜力大,本人在北京,房价只有缓涨,快涨,没有不涨,二线城市看地方政策是否有住房支持,我之前看过青岛有好多鼓励的政策,你不妨查一查。2014年“宏观调控”松绑,房价跌跌不休。2015年救市政策不断,房价止跌反弹。楼市又走到了一个十字路口。股市有风险,资金要转移,楼市会不会成为下一个战场? 2014年“宏观调控”松绑,房价跌跌不休。2015年救市政策不断,房价止跌反弹。楼市又走到了一个十字路口。股市有风险,资金要转移,楼市会不会成为下一个战场?楼市的高库存一直让地方政府头疼不已,8月31日,住建部等三部委联合发文,再次降低公积金贷款的门槛。文件规定,还清首套房公积金贷款,再次申请公积金贷款购买第二套房的,首付比例降至2成。该政策延续了去年“9?30”新政以来,通过“降成本、提杠杆”来鼓励自住性、改善型住房需求的政策主旨,也延续了公积金担当扶持楼市“主力军”的政策选择。此次公积金政策大力度调整,主要目的是通过激励改善型住房需求,实现三、四线城市“去库存”。由于楼市的未来变化前景仍不明朗,所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的12大趋势,看看现在买房时机对不对?一、城市之间房价差距将更大政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。2、大城市房屋日益资产化一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的最大福利。3、小户型将机械化在大城市中心区,机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓,将演变成一架精密的仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商,越来越像客机、游轮的生产商。4、逆城市化很难出现很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。5、大城市很难“去中心化”欧美绝大多数城市,都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力,让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少,土地国有化。国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配,所以去中心区难度极大。相反,移动互联网技术的发展,正让交通发生新的变局:如果北京这样的城市,有150万辆出租车和专车,私人就没有必要拥有汽车。这样,城市的交通死结就被打开了,去中心化意义就不大了。6、商铺面临价值重估商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。网络时代,在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚,写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室,可能只需要3平米就够用了,但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续,投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就是要投资好的写字楼。8、房产税会出台,但对市场影响不大由于绝大多数城市房地产出现了拐点,为了稳增长,国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,税率各不相同,减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言,房产税对房价影响不大。9、计划生育政策将逐步调整,但对楼市影响不大全面放开二胎,已经没有任何悬念,只是时间问题。未来,可能还会有更宽松的人口政策。否则,中国在几十年之后,将面临严峻的人口危机(过度老龄化,劳动力不足)。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为生儿育女的成本越来越高,年轻人在生育上的积极性在下降,这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布:多生一个孩子,奖励半套房子。10、大城市的房价:涨涨涨中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。以美元计价,中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复,甚至下跌。但以人民币计价,房价的大趋势是不断上涨。换句话说,这里面有很大的因素是货币贬值。11、房地产企业将大量消亡、转型曾经有无数专家在说,中国楼市正在上演大逃亡,逃亡的路线包括:逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来,都应验了。未来10年,这种趋势将延续下去,大量中小房企将被收购,转型,或者死亡。最终,国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。12、“互联化+房地产”泡沫将破移动互联网带来的新一波网络热,如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近,美国股市大调整已经开始。在中国,IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后,让过去两年里疯狂的PE、VC投资,面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业, 将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑,却不会停止。救市政策不断楼市到“收割季”了吗根据数据显示,2015年二季度30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米,同比增长16.2%,成交均价创历史新高。什么情况?难道房价又要“起死回生了”?说好的调控呢?其实,今年上半年中国商品住宅销售量就实现了触底反弹。销量上升必然带动价格的上涨,再加上前期股市狂涨,不少人获利了结转战楼市,房子涨价看起来似乎理所当然了。房价涨涨涨央行发布报告称,中国商品房成交量企稳回升,房价上涨城市个数增多,房地产开发投资增速继续回落,房地产贷款平稳较快增长。房价上涨也抑制不住消费者购买的欲望。上半年商品房销售面积为5亿平方米,同比增长3.9%。一二线城市房价涨幅十分明显。价格方面,一二线城市成交均价都创下历史新高,由于三线城市去库存任务较重,成交均价环比增幅轻微下跌。成交量方面,二季度一线城市成交量同比和环比涨幅最大,达到历史新高。一线城市是今年二季度房价上涨的“领头羊”。一方面,去库存周期持续收窄带来了房地产市场去库存压力的释放,房企主动调高价格。对于一些豪宅产品而言,较好的成交量也会促使其抬价。另一方面,随着市场预期的继续转变,一线房地产市场依然被普遍看好,这也会带来房地产市场的价格上升。而就近阶段的情况来看,股市似乎给楼市种了地。有关专家说“楼市是股市的收割机”。对于股市获利丰厚的投资客,不断暴涨的行情也意味着风险加剧,再加上中国人对房产由来已久的认知传统,适当套现获利资金用于优质房产投资成为必然的选择。各类利好政策刺激下,预计下半年市场成交量依然会比较可观。未来楼市怎么看?对于下半年的房地产市场,专家认为半年一线城市将面临价格继续大涨的风险。价格上升一方面将带来市场成交量的上涨,但另一方面也会干扰市场预期,甚至加快投资投机需求的导入,进而使得刚需购房者的购房成本上升。楼市的明显回暖,跟股市有相通之处,也有政策牛市、金融牛市的因素。目前,地产回暖日趋明朗,但由于各家同品类产品竞争激烈,优惠力度增大,使得价格涨幅并不明显,对于购房者来讲,选准购房时机非常重要。同时,也有专家表示,中长期来看,房地产市场依然会有周期性波动,尤其是传统人口红利等因素在逐渐消失,导致购房需求下降,这会导致房企销售业绩增速减缓。
2016一二线城市房价还会涨吗
2016一二线城市房价还会涨吗
房屋是否上涨,最主要的决定因素还是房屋的供求关系,一二线城市,房屋的需求量还是蛮大的,房价应该会稳中有升!新政将明显降低一线城市房价涨速。未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。近日楼市调控措施密集出台,主要措施包括提高二套房首付,限购政策趋严等,本轮新政出台背景是一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。新政降低了一线房市增量需求,对房地产销售投资有一定负面影响,但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,预计新政将明显降低一线城市房价涨速。房市降杠杆、稳预期,避免了房价暴涨后的暴跌风险,十次危机九次地产,未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。
春节楼市一线城市成交量环比下降没?
春节楼市一线城市成交量环比下降没?
2018年的春节楼市没有了往常的喧嚣。中原地产研究中心统计数据显示,自春节假期的前一周开始,热点市场就进入了休假模式。2月上旬,一线城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%,其中,苏州环比降幅达八成。三线城市方面相对稳定,成交量环比下降9%。中原地产首席分析师张大伟表示,从春节期间的网签数据看,一二线城市基本全面暂停,成交主要以三四线城市为主。很多距离一线城市近的四线城市,房地产市场成交量超过了二线城市。“赚一线城市的钱,买二三线城市的房,已成为越来越多在外打拼游子的选择。”张大伟说,返乡置业群体主要分两类,一类是为了让父母生活得更好,选择在城里购买一套房,给父母住;另一类则是为了投资,虽然一线城市买不起,但也不能让钱闲着,觉着买了房才安心,索性在老家买一套房保值增值。值得注意的是,三四线城市已在春节前后启动调控收紧步伐。2月13日,淄博市政府发布了《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》。该《通知》显示,淄博市房地产市场调控联席会议的主要职责是统筹协调全市房地产市场调控工作,研究分析房地产市场形势,提出房地产市场调控重大政策;拟定工作推进措施,并进行监督检查;加强部门联动。《通知》同时提出,淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,且淄博新区范围内房地产用地出让,要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。其中,淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/平方米以内,需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。北京路以西、上海路以东、鲁泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以东、新村西路以南、和平路以北范围内新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易。近期发布类似新政的,还有三亚和湖北省。11日,三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》,要求房地产开发企业按规定向三亚市发改委申请价格备案。“申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价;已经办理预(现)售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的,须重新申请价格备案。”11日,湖北省物价局以《紧急电报》形式向各市、州、直管市、神农架林区物价局(发改委)发出《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》,重点强调加强监测监管,密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为,包括商品房销售不按《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》的规定明码标价,在标价之外加价出售商品房;中介公司收取超出商品房销售价格以外的费用;未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证、服务项目、服务内容、收费标准,强制提供代办服务、捆绑收费等。专家认为,导致政府集中调控的主要原因,仍是难抑的购房热情。中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,全国公布2018年1月销售业绩的房地产企业有28家,大部分均刷新了同期历史纪录,销售额创新高。28家企业合计2018年1月销售额高达4131亿元,同比上涨幅度高达65%。张大伟表示,春节期间,三四线城市很多标杆房企开启了抢收销售,但从2018年整体来看,去库存与抑过热将成为三四线城市的调控主要内容。库存多的去库存,库存少的抑过热。2018年三四线城市房地产政策热点将宽紧结合,宽在人才引进和自住需求,紧在投资投机。谈及2018年的房地产市场,多位业内人士认为,房地产调控大概率难以放松。张大伟表示,持续加码的房地产调控政策,叠加收紧的信贷,2017年或是销售顶峰。预计今年全国房地产市场涨幅将继续放缓,商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。近日,北京市将今年《政府工作报告》细化分解成198项重点工作任务。其中明确,严格执行各项房地产调控政策措施,加强市场监测和政策储备,完成1200公顷住宅供地,发展长期租赁市场,鼓励产业园区建设职工集体宿舍,推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设形成市场供应等。北京市政府办公厅相关负责人表示,将完善制度保障,全面加强绩效管理,对慢作为、不作为等严肃跟踪问责,确保任务得到落实。
目前三四线城市的房地产还有发展前景吗
目前三四线城市的房地产还有发展前景吗
前景可以说很大,据《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》显示,近期,楼市分化趋势加剧,一二线城市的楼市持续火爆,频频登上头条;而另一面,三四线城市库存高企,去库存任务艰巨,目前来看效果并不理想,有些城市的存销比仍高达30多个月,去库存将是场持久战。房地产市场受宏观经济影响,三四线城市甚至一些二线城市,库存屡创新高,商品房开始出现过剩。政策的出台对楼市短期内有一定的提振,但中长期而言,则还需进一步释放需求。各省市应加快调整产业结构,引入新兴产业,大力发展第三产业,从而带给城市更多的就业机会,进而产生大规模的置业需求。三四线小城市则应在产城融合、户籍制度改革等方面入手,结合自身特点及资源优势,落实户籍制度改革,真正推进城镇化和农民工市民化进程,明确自身城市定位,主动承接区域中心城市的产业转移,增强人口吸附力。此外,房地产市场近年来的高速增长,让房地产企业实现了跨区域跨省市的布局,但如今面临高库存压力、行业竞争加剧的局面,预计房地产业将出现兼并重组,淘汰一些弱势企业,提高产业集中度,因为大型企业才具备有较强的风险抵抗能力。
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二手房购买需要注意的事项:(1)房屋手续是否齐全        房产证肯定要有的。(2)房屋产权是否明晰        买方应当和房屋全部共有人签订房屋买卖合同(3)交易房屋是否在租    (4)土地情况是否清晰        二手房中买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让的;同时也要看土地使用年限。 (5)市政规划是否影响    (6)福利房屋是否合法(7)单位房屋是否侵权(8)物管费用是否拖欠        物业管理费以及三气费用(9)中介公司是否违规(10)合同约定是否明确


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自建房和商品房的产权证外观是一样的,分辨方法如下: 打开产权证第二页右上角写着产权证号那一栏,如果有写自建房的话就是自建房,没有的话就看2。 带上身份证到房管局自助查档机查询,把身份证放到感应区,选择打印个人名下房屋信息,在最后一栏里面有显示房屋性质,自建房上面就是显示自建房,商品房就会显示商品房。 或者在查档窗口查询,把身份证给工作人员查询个人名下信息就可以了。


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