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买二手房我们需要注意哪些问题_有什么讲究
发布时间:2018-07-09 10:47:06
买二手房我们需要注意哪些问题_有什么讲究
业主关注:二手房,什么,哪些,我们,注意,讲究,问题,需要,_,买,有 点击:【3132】 资料整理员:John Wong 来源:住范儿
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买二手房我们需要注意哪些问题_有什么讲究,网民关注度:3980
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本篇内容为“二手房装修我们需要注意哪些问题_有哪些装修妙招“的相关问题,通过调查得知广大用户还对购买二手房需要注意的问题有哪些?,申花洗衣机怎么样我们购买需要注意哪些问题等相关问题关注度比较高,住范儿花大量时间收集整理了关于二手房装修我们需要注意哪些问题_有哪些装修妙招等相关十几条的问题及解决方案供大家学习理解
购买二手房需要注意哪些问题?要办理什么手续
一、在二手房买卖时,应注意以下几点:1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁);4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押,查封等);5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等,无法办理过户);7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);8、水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是学区房) ;9、中介公司是否违规 (选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等);10、合同约定是否明确 (违约赔偿责任)。
二、二手房买卖交易分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况,具体办理手续如下:
(一)、买方按揭贷款购房1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;5、银行发放贷款到卖方账户;6、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);7、向卖方支付尾款。
(二)、买方全款购房1、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);2、买方支付卖方定金;3、双方共同去做房屋过户;4、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);5、买方全款付清给卖方。
购买二手房需要注意些什么问题
作者:狗狗哥哥链接:http://www.zhihu.com/question/23603839/answer/25094759来源:知乎著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。看房子产权是否清晰(步骤三要注意的):1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了~~)。看以下几点:
(1)有没有房产证。没有的直接PASS没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。让他滚!让他借钱把证赎回,再找你。(我会告诉你,我们这80年代有个骗子,用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗?) 除非非常非常非常非常非常中意,不买就会死的房子,不然只选择有房产证的房屋进行交易。
(2)看房主是谁 卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。 有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
(3)看房屋有没正在贷款 有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。2、看土地证 我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。 还有国人都懂的70年年限,如果运气好,碰到个40、50甚至60年的老房子(70年的运气不是更好?滚蛋!祖国母亲大人都还没70岁),要搞清楚怎么搞......怎么搞?我也没碰过这种情况,我也不知道怎么搞。问去......3、去房管局核实以上情况 卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。 顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。 再顺便问问70岁的房子怎么搞。4、看房子是否在租原房主A,2014年1月把房子租给一个哥们B,租期2年,就是租到2015年12月。 兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功,你给了他几十、百来万,高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下,B哥不让你进,他且住着呢。 反了他了!他有权利吗???有!因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 怎么办?买之前,让A哥先把B哥,搞定整走了,再来和你谈!做人要专一不是!!5、近期是否会拆迁如果会,不要告诉别人,买吧!连邻居几栋都买了吧,现在我们这有拆有赚。 不知道武汉怎么样,如果武汉拆迁,房主会亏,就要先了解清楚。
四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的):1、看二手房的物管费用是否拖欠:有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题,哪些费用要注意????慢慢来:
(1)水费。 要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)电费。 不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过,原房主改装过电表,新房主被罚款的故事),不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办?带个看的懂的哥们一起看房。
(3)煤气费。 同上,这些都要办好过户。北方好像还有暖气费,我们没有,就写一起了。
(4)电话、宽带、有线电视等。 一般让原房主迁走,把自己原来的号码迁来。
(5)物业相关费用。 去物业公司问,有没欠啥钱,还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。 有时候我们这买二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。目的没达到,那房子都等于白买(这种事,真还听过不少)。 因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的):1、合同的建立:房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。2、约定付房款: 一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者,强烈建议,就算有实力,也请选后者。为什么?房贷利息低呗!知道民间借贷利息是房贷的几倍?3、确定交房细节:
(1)交房的时间和条件。 时间好办,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等(想想看:开门,一个堆满垃圾的屋子)。
(2)物业费、水电费等 上面说过了,要他提供最后一个月的缴费证明。
(3)过户:
①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。 二手房交易税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。 前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承担了所有税费,现在房价没那么夸张了,才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担,同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数:房产证上要写几个人的名字?老婆、孩子的如果要加,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。
④户口迁出:上一大点的最后一个问题,现在就订好卖方户口迁出的时限。4、明确违约责任: 这事真常有,如果合同签完,原房主A哥突然发现:我去,房价飙升了!!!!要你退房了。咋办?买了个表的,现在就先明确违约责任,注意以下几点:
(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)
(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、步骤五之后都是对公环节,只要前面合同订好,基本没太大问题。 稍微讲一点,有办贷款的话,会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算,过百万递减。如果是商贷,可以自己找评估公司,评估费还可以进一步降低。
买卖二手房有哪些问题需要注意?
第1步:买卖前的产权审核首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。 可以关注房源帮(fangyb888)第2步:交定金与签合同看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。 可以关注房源帮(fangyb888)第3步:付首期及资金监管资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。可以关注房源帮(fangyb888)第4步:签订买卖合同在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。 签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。 交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。风险提示:
1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。可以关注房源帮(fangyb888)第5步:选银行和办按揭。如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。风险提示: 1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。 2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。可以关注房源帮(fangyb888)第6步:过户及交税 去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。 风险提示:
1.房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。 2 .目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。可以关注房源帮(fangyb888)第7步:后续事项 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。风险提示:
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。可以关注房源帮(fangyb888)
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二手房装修需要注意哪些问题?
A
由于二次装修大多需要拆除过去的装修内容,并且要对建筑物的缺陷进行弥补和修缮,加之**清运费用等一些附加工程费也要考虑在总费用之内,所以二次装修的费用可能比初次装修的费用更高。 拆除部分主要涉及旧门窗、旧吊顶、地瓷砖、油漆层、抹灰层等以及某些改变户型格局的非承重墙体和原使用设施的拆除。修补缺陷部分主要包括原建筑室内表面缺陷,各种设施和设备的老化,水电管线的不合理布局和弱电设备的缺失等。 这些费用会因房屋的实际状况以及材料工艺的不同而有所不同,还有许多问题如墙体腐朽等都是在拆除旧表面后才能发现的,因此业主应提前有所准备,而家装公司也应事先做好告知工作,随时合理变更费用。 要求更好 很多房屋建成年代较早,当时住宅设计只是为了满足最简单的居住要求,对于舒适的功能和设施没有更多的设计,因此二次装修更重视居室功能的改造和完善,但这也给二次装修提高了难度。要解决这个问题就需要准备二次装修的家庭根据自家的收入水平和房屋结构的特殊性提出合理的改造意见,以舒适、够用为标准,量力而行。 考虑更多 二次装修基本上都是在已经入住大量居民的小区和多层住宅楼内进行,因此装修施工的环境更为复杂。业主和装修公司在施工过程中要优先考虑对左邻右舍的影响,不仅仅是施工时间、噪音和气味,还有住宅结构的缺陷、电梯的使用、物料的运输和存储、垃 圾的堆放和清运、水电施工对其他住户的影响等因素都要加以考虑。另外,部分施工项目还会对老年人、孕妇、学生等特殊群体造成特殊影响,业主和装修公司应耐心协调好这些关系。 另外,二次装修的施工整体时间比初次装修一般要长出15天至30天。尤其是在外租住周转房的业主,一定要打出富余时间以应对突发情况造成的工期延长。 特别提醒 二次装修有一些特殊注意事项,主要包括: 1.要尽量腾空住宅,给装修施工留出操作场地,实在不能搬走的,可与装修公司协商进行全封闭包装并摆放在不影响施工的位置。 2.拆改外立面的门窗时,一定要事先征得所在小区物业或房管部门的同意,尤其是面临主要街道的住宅。 3.如果因调整室内布局的需要拆改墙体或新开门窗洞口时,一定不要拆改承重墙体,因为承重墙体关系着住宅整体结构的安全。拆除一般墙体也要事先征得物业或房管部门的同意。 4.要了解住宅水电管线的铺设方向、位置和管径,并与家装公司沟通改造方案。有燃气系统改动要求的,应由燃气部门进行改动。对有些住宅已经安装的智能系统和防范系统一定要事先联系专业厂家或物业,做好保护措施。 5.事先做好左邻右舍的告知工作,对有特殊要求的老人、小孩、孕妇、病人等要事先了解,并与其商量好施工时间。
Q
二手房装修需要注意的问题有哪些?
A
二手房在装修的时候 之前,做好消毒工作,保持室内空气流通,然后一定要做防水,做好防水,还要自己实验一下,看看是否漏水,还要注意更换铝合金或塑钢门窗,然后要根据自己的生活习惯改一下水电,增加开关和插座。
Q
买二手房风水问题注意事项都有哪些哪位专业人士可以讲讲?
A
买房,首先房子方方正正是一定要的,其次是房子里面的卫生间门不要对着厨房的门,这样的情况,对家里人的健康不是很好,再有就是卧室的门不要对着卫生间的门,这种情况对家里的钱财状况不好,地理位置来说楼梯旁边不要有大型的烟筒之类的东西,最好的位置是,后面有靠山,前面有风景的位置,买房子的风水学问很大的
Q
买二手房子需要注意哪些风水问题?哪位大师讲讲?
A
一:需要查看房主夫妇的运势 二:需要依照新房风水查看内外环境
Q
二手房翻新时需要注意什么?
A
你好,在二手房翻新的时候需要查一下水电的老化问题,如果房子居住时间比较长,那么水电肯定会出现老化,这时候就要更换所有的老化材料,因为水电工程是房子的隐患问题,如果在翻新的时候不及时更换,在翻新后就会出现安全隐患问题,在购买水电材料的时候也要购买质量好的水电材料,这样就能够延长使用的寿命,另外房子的墙面也是需要重新装修的,然后把原来的墙面重新刮掉,重新上腻子开始装修,墙面这样装修后的墙面平整光滑,不会出现开裂的情况,其实房子最重要的就是门窗,门窗就是一个家的门面,如果门窗出现严重的老化就需要及时的更换,如果使用的是木料门窗,可以把木料门窗重新刷漆。
Q
二手房装修需要注意哪些问题?
A
你好,二手房装修需要注意的问题还是比较多的,主要有:1、隐蔽工程的检测:二手房装修翻新经验当中,较关键的就在于检测隐蔽的工程,因为对于二手房来说时间比较久了,内部的管道线路等诸多隐蔽的工程,都可能存在一些问题,所以必须要先对其进行检修,这是为了避免装修以后出现隐患的关键。比如检查管道线路,变阻测试以及连接是否牢固,同时要查看是否有做相关的防火处理。2、房屋格局不可更改:在进行二手房装修的过程当中,一定要注意不可随意的拆除墙体,整体房屋的格局尽量不要更改。由于很多的二手房都存在较大的房龄,所以房屋的户型面积以及功能分布往往存在不合理或者是影响采光的情况。但是如果随意拆除墙体就会导致整体房屋的承重能力减低,甚至还可能会导致房屋坍塌的危险。所以建议不要进行任何墙体的拆除,尤其是不要动承重墙。3、水电改造不可少:很多二手房的房屋年龄都比较大了,由于年代久远,所以房间内的水管管道出现老化的情况也是比较常见的。如果不改水电的话,很容易造成自来水污染,或者是电线老化不安全的隐患。因此对于水路和电路的改造一定要重视。这是避免后期装修之后存在水电安全隐患的关键。
接管二手房的流程有什么 买二手房要注意什么问题
二手房买房前需要注意的事情
二手房装修翻新经验 二手房装修过程中必须注意的地方
二手房装修需要花费哪些费用?二手房装修需要注意哪些问题?
二手房的装修设计需要注意些什么问题
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