房产税能有效抑制房价吗 在很多财税专家看来,我国目前针对营业用房屋征收的房产税,某种意义上即类似社会热议的物业税。
这一轮房价飙升,很多人将抑制疯狂房价的希望,寄托在扩大房产税征收范围或开征物业税上。
也有人持反对意见,认为此举无法抑制房价。
持赞成意见的财税专家认为,在房屋保有环节征税,将增加炒房者的持有成本,能精准打击投机性购房,是有效抑制房价飙升的一柄利剑。
财政部财政科学研究所所长贾康表示,房地产市场要健康发展,需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。
他认为,在保有环节征税,增加持有房屋的成本,能有效调整购房者的行为,遏制肆无忌惮的投机性购房。
购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型,投机客的炒作也会更加收敛,原来炒七套八套的,可能就减少到三套五套。
“虽然在保有环节征税不能解决全部问题,但会增加炒房人的风险预期,一旦这种预期增加,他们的行为就会有所收敛。
这个政策效应是正面的,值得期待的。
”贾康认为,眼下正是进行房产税改革的最好时机。
不过,贾康的同事刘尚希持不同看法。
他认为,房价飙升,由资金、预期等各种国内国际因素复合促成,单靠征税,无论是保有环节的税收,还是交易环节的税收,都无法有效解决。
刘尚希表示,征税的作用是增大持有和交易成本,问题是,房屋价格并不由成本决定,而是由需求决定。
受土地供应的约束,住房不可能无限供给。
但作为安家立业的基本条件,住房却具有很强的刚性需求。
住房同时又可以是投资品,作为投资工具,更是可以有无限的需求。
更重要的是,在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。
“能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。
”刘尚希说。
他以现在房产交易流行的“净价”方式为例,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。
他指出,保有环节征税调节房价的前提是,税负不能转嫁,通过税收拿走炒房者的一块收益,得利少了,投机性购房需求才会减弱。
如果税负无法转嫁,这部分增加的成本只会以更高的价格售出,从而进一步推高房价。
“尤其在住房刚性需求旺盛的情况下,这更是为炒房者提供了机会。
”刘尚希说。
税负转嫁之辩 “房屋价格高了,购房人自然就会不买或少买,需求下降,价格自然下降。
”王雍君并不认同房产税会被完全转嫁,从而进一步推高房价的看法。
王雍君表示,除非市场是垄断性的卖方市场,否则税负必由买卖双方共同负担。
尽管卖方可以转嫁部分税负,但势必增加其炒作成本,对投机客的心理和行为造成影响,迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子,扩大住房供应,抑制房价上涨。
某种意义上,围绕保有环节征税、税负转嫁争论的双方,其观点差异,源于对房地产市场供求关系的不同判断。
“税负能否转移,取决于供求关系。
”刘尚希说,若无其他有效的调控手段配合,房价将继续上涨,保有环节的税负无疑可完全转嫁,并进一步助推房价。
另一种情形是,楼市调控手段有效,房价平稳运行或开始下降。
“这个时候保有环节的税负的确无法转嫁,不过,房价既已开始下降,使用税收手段的必要性还有多大?
” 在刘尚希看来,保有环节征税,房价上涨时只能起到火上浇油的作用,房价下落时,则起到落井下石的作用。
这极大加剧了房地产市场的波动性。
“用税收手段去抑制房价,一般情况下是无效的。
”他表示,除非是征收重税,一下把房价推高到无人接手的地步,或使炒房者在等待房价上涨的过程中无法承受,迫使投机客收手。
但这是一种休克疗法,可能导致房地产市场崩盘。
以这样的方式来抑制房价,与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异,显然不可取。