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土地出让金是什么土地出让金如何计算

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土地出让金是什么?怎么计算?
土地出让金是各级政府出让一定期限的土地使用权时一次性收取的出让价款,是地方政府财政收入的重要来源。房地产经济活动中,开发商拿地需缴纳土地出让金,二类经适房、已购公房在上市前需补交土地出让金。(该内容仅在北京适用)
一、土地出让金是什么?
1.土地出让金是什么?土地出让金,全称为国有土地使用权出让金。是指:
(1)各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中,政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式,将一定期限的土地使用权出让给开发商,开发商向政府交纳土地出让金,这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价,可根据市场来定价;
(2)土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;
(3)原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股,按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中,部分已购公房在上市前需补交土地出让金。
2.土地出让金的性质是什么?现行的土地出让金,既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的税费性质。地方政府出让一定年限内的土地使用权,一次性收取的土地出让金实际上是若干年限的地租总和,这种情况下的土地出让金具有地租性质,是地价。而房地产交易活动中交纳的土地出让金是定价,起到调控作用,带有税费性质。
3.为什么会征收土地出让金?我国《宪法》第10条明确规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”土地使用权和土地所有权分离,土地所有权归国家全民所有或集体所有,国家只能通过征收土地出让金来出让土地使用权。
4.征收土地出让金有什么用?
(1)土地出让金是地方政府财政收入的重要来源;
(2)政府用征收土地出让金的手段来合理配置土地这种稀少资源,调节土地的利用,改进和调整房地产结构。政府往往通过限制出让条件来调节房地产内部结构,例如,2016年8月17日,上海静安中兴社区商办类地块以拍卖的方式成功将土地使用权出让给融信集团,出让条件为:
①配建占规划总住宅建筑面积5%保障性住房(计4939平米以上)和15%自持租赁房(计14076平米以上);
②全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的80%以上(计75072平米以上,不包含保障性住房等);
③中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%(计7902
2.9平米以上)。
(3)政府对土地出让金的分配,通过在国家、土地所有者和土地使用者之间合理调控分配土地收益,来调节市场经济关系。土地出让金主要分配方式为土地出让金的返还,返还方式有以下6种:
①政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房例如,某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为1亿元,企业已缴纳1亿元。协议约定:在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目1万平方米回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户。
②政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁(代拆迁、拆迁补偿)
③政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
④土地出让金返还用于建设公共配套设施(医院、幼儿园、体育场馆等)
⑤政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
⑥政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
二、土地出让金由谁交?怎么计算?在房地产经济运动过程中,以下情况需交纳土地出让金。
1.开发商拿地需交纳土地出让金
(1)地方政府出让一定年限(使用期限:住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年)的土地使用权给开发商,开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。
(2)土地出让方式:对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。
(3)计算方式:土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即出让金总额÷土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。
2.购买已购成本价、标准价/优惠价公房需补交土地出让金公房也称公有住房,国有住宅,指由国家以及国有企业、事业单位注资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。公房分为两种,一种是不能上市交易的,居民只拥有使用权;一种是可以上市交易的公房,也就是我们通常说的已购公房,包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。其中,成本价公房、标准价/优惠价公房上市交易前需先补交土地出让金(已购公房的类型可以从房产证上看出),由买家交纳。已购成本价公房、标准价/优惠价公房土地出让金缴纳方式:已购成本价公房、标准价优惠价公房土地出让金计算方式
3.二类经济适用房上市需交土地出让金回迁房、安居、康居等按经济适用房管理的房屋(俗称二类经济适用房)上市时需按照计税价格(网签价与核定价哪个高取哪个)缴纳3%的土地出让金。资料来源:北京市地方税务局
划拨土地转出让土地,土地出让金一般怎么计算?
土地出让金计算方式:
一、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
二、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。
三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。扩展资料:土地属于划拨方式的房子首次上市交易时,应当补缴土地出让金,依据《城市地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地证,如果土地是划拨的,还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%),若土地是转让的,就不须缴纳,剩余都是零星费用。但划拨土地交易缴纳土地金的规定从法律上来说已登记卡为准。办理划拨土地的过户手续如下:1、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。2、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。3、房屋转让连同土地使用权转移,需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。4、土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。5、房屋连同土地使用权继承,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。6、还有额外的土地证过户费用需要缴纳,缴纳的土地证过户费用包括有契税
1.5%,印花税5‰,如果是从中介买房,需付给中介代理费1%,另外如果需要贷款,还要支付银行的贷款费用,包括律师费评估费等。7、委托代办除提交上述资料外,还须提供委托人签名盖章的委托书。参考资料:百度百科-土地使用权出让金
土地出让金怎样算
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前,一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户,各项税费加起来近3000元,而现在要补缴土地出让金,就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。解读:网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价,每个网格点为200米×200米,市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带,为188元/平方米,最高值在南湖一带,为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的,按基准地价的最低值188元/平方米计算。公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口,土地使用权性质为划拨,拟准备上市交易,该房屋房产证上的建筑面积为5
2.4平方米,土地证上记载的土地面积为1
4.97平方米,剩余使用年限为69年,则需补交土地出让价款计算方法如下:经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图,该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为
3.5,容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年,年期修正系数0.998
3.据此,需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×5
2.4平方米×0.9983=2034元。
A
您好,您说的这个问题比较专业,不过正好我认识房产局的朋友,顺手帮你问了下,下面是我整理了一下的回答: 一般在60元每平米,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 手打了这么多字也挺不容易的,望采纳谢谢!
A
看你们签的购房合同条款,一个是房屋的交付里面,或者物业管理费里面有没有相关约定,一般的话如果有书面通知你去交房,你没去,那么收取这部分费用是合理的,不过即使收也是按照70%收取,物业管理条例有规定。关于滞纳金,如果没有约定,则不用交。


A
1-维多利亚州    3000,    墨尔本,    912/25    Therry    Street                澳元    $    419,000        人民币    ¥192万  物业类型:    高层公寓。卧室:    2。浴室:    1   2-维多利亚州    3000,    墨尔本,    2904/420    Spencer    Street            澳元    $    1,251,888    人民币    ¥574万  物业类型:    高层公寓。卧室:    3。浴室:    2     3-维多利亚州    3000,    墨尔本,    420    Spencer    Street                    澳元    $    524,000            人民币    ¥240万  物业类型:    高层公寓。卧室:    2。浴室:    1     4-维多利亚州    3000,    墨尔本,    301/420    Spencer    Street            澳元    $    399,000        人民币    ¥183万  物业类型:    高层公寓。卧室:    1。浴室:    1    以上价格来源于网络,仅供参考。


A
集体土地使用权和国有土地使用权的区别1、简单来说,国有土地在定义上属全国人民;集体土地在定义上属一部分人。2、国有土地允许买卖,集体土地现在是不允许的。3、从实务上来看,城市土地都是国有土地,农村土地都是集体土地。


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你好。 房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区征收。 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。 征税范围 城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。


A
流转双方填写申请书并经发包方和乡镇同意,同意后到县流转交易中心办理登记手续,应提交的材料:(一)、流出方应提交材料1、流转方式(互换、出租、转包、入股、转让、抵押等)2、流转土地位置、面积、用途3、申请人姓名、住址、身份证明4、土地承包合同、土地承包证书5、联系方式(二)、流入方应提交材料1、申请人姓名、住址、身份证明,申请人为企业的,提交营业执照付本。2、申请人拟流入的土地面积,流入土地的耕作条件要求3、流入土地后的经营种类4、申请人资信证明5、联系方式


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