二手房交易注意事项有哪些_二手房交易有哪些技巧

淘二手房可不是一件容易的事，而要淘到好的二手房更是智力与耐力的综合考量。
7个淘房小技巧，你不可不知。
1、还是可以继续观望，降了息，也免了税，房价也合理许多，现在买房确实是成本低了不少。
但在宏观经济没有明显好转的情况下，这些政策还将会继续加大力度。
应该说利率还有一定的下浮空间，而税费的减免甚至补贴还有巨大的空间。
最关键的房价估计还有5%-10%的下降空间。
2、尽量考虑二手次新房二手房，看得见，摸得着，实实在在。
相比期房来要安全许多。
在国家将二手房营业税征收进行系列调整以后，这些次新房的优势明显体现出来。
最近和一些二手房中介公司的老总聊过，他们透露这个政策出台以后对市场的影响相当明显。
这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险，又有新房的品质，受捧是自然的。
3、买二手房要选靠谱的中介，既然推荐大家买二手房，那就告诉大家一些找靠谱中介的技巧。
看上一个区域后，先对这个区域的基本房价有个了解。
为了避免一小部分中介报低价“吸户”，看到中意的房子后，要多咨询几个中介，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。
看房的时候记得向中介要张淘房卡，因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介比较靠谱。
4、投资性购房应关注市中心区域的小户型，小户型总价低，好出手。
而且市场供应比较少，供求关系上占优势。
但一定要注意地段。
一般中心区域，及医院、学校、车站等流动人口多的区域的小户型会比较受捧。
这些小户型可租可售，而且租金收益一般较高，投资价值比较大。
5、注意区域性的投资价值机会，虽然是弱市，但仍然有一些二手房热销。
它们都有一个共同的特点，就是具有区域性的投资价值优势。
比如道路建设、片区规划、大工程建设、教育医疗配套建设等都是区域性的投资机会。
此类往往可以逆市而上。
6、不看单价，看总价。
现在许多二手房在销售上玩起了文字游戏，什么“赠送车位”等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。
购房者不要被这些宣传手段所迷惑，明白自己的需求和预算，看房子的总价。
那些单价的高低很多都只是算法而已。
7、量力而行，不要透支。
在经济不景气的情况下，意外随时可能发生。
所以，大家一定要防范风险，不要透支购房。
一旦发生意外，房子是很难出手的。
要不然就得付出很大的代价，得不偿失。
还是多预留些资金比较安全。

想要购买二手房，只需按照以下流程操作即可：
1、买房查询信息，实地看房：
通过报纸、网络等媒介消息源，与卖方建立信息沟通渠道。
实地看房、考察地段、商谈价格确定购房意向，同时要求卖方提供相应的合法证件，比如房屋所有权证书、身份证、户口簿等其他证件。
2、签订二手房买卖合同：
在商定价格、确定成交意向并在卖方提供房屋相应合法证件后，买方可以交纳购房定金，值得一提的是，交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序。
协商沟通后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、双方共同到贷款银行办理贷款手续：
如果买方需要贷款购房，在买卖双方达成意向后，由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估，确认贷款额度，在双方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续，银行对贷款申请人信用审批后，会通知双方完成产权变更，买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证，他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。
4、双方共同到产权交易中心办理过户手续：
签订合同后，买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查。
相关部门会对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
5、交纳相关税费6、双方共同到产权交易中心办理产权手续买卖双方在完成房屋产权变更登记后，将交易材料交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、付清余款，完成交易8、买方付清房款，卖方交付房屋并结清交房之日前的所有费用(包括水费、煤气费、电费、供暖费、物业费、有线费用等)后交易完成。

第1步：买卖前的产权审核首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 可以关注房源帮（fangyb888）第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 可以关注房源帮（fangyb888）第3步：付首期及资金监管资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。可以关注房源帮（fangyb888）第4步：签订买卖合同在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。 签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。 交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。风险提示：
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。可以关注房源帮（fangyb888）第5步：选银行和办按揭。如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。风险提示： 1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。 2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。可以关注房源帮（fangyb888）第6步：过户及交税 去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。 风险提示：
1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。 2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。可以关注房源帮（fangyb888）第7步：后续事项 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。风险提示：
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。可以关注房源帮（fangyb888）