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商品房收房标准程序怎样收房有何注意事项

建材 作者:oceandreams78 时间:2019-02-16 17:36:16 浏览量:5998 网民普遍认知程度:78% 来源:住范儿
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新房收房注意事项及一般程序规定有哪些看到新房,业主的心情之悦溢于言表,但是高兴之余,很多人就忘了一个重要的事情:验房,还有很多业主不知道如何验收自己的新房,也有些人觉得有质检部门作“先头兵”,自己不验也行。其实并非如此,收房时验房,可以帮助你更快更及时的发现房子的问题,并且比较方便追究开发商的责任,从而更快更好地解决问题,避免不必要的麻烦。那么,新房收房有哪些注意事项?收房的一般程度又是怎样的呢?新房收房什么是新房收房房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比,房屋的交付更为复杂,因为它涉及到两方面的关系,一方面是房屋买卖合同的履行,另一方面是物业管理合同的建立。新房收房注意事项1、证书方面:《竣工验收备案表》;测绘部的实测面积文件(即房管局勘丈科出具的<<勘丈报告>>以确认房屋面积);《住宅质量保证书》;《住宅使用说明书》以上证书缺一不可。如开发商不能提供上述文件,则构成违约,可根据合同约定及法律规定追究违约责任!2、检验住房是否与所买的户型一致,有无规划设计变更(如层高,窗 户位置,管道布线)3、市政配套与公共配套完备状况,比照商品房合同签订交付条件。4、仔细读清交房验收单上内容,不要对没有实际检查的东西,随便签字。另外,对室内的情况及质量不明确的,在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样。这一点需要注意。5、实地验收:1)结构工程:钢筋是否暴露,墙面是否渗水,是否有裂缝,承重墙,梁,柱是否符合设计规范。2)梁与柱工程:梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。3)层高:其尺寸是否符合图纸标称要求。4)门窗工程:门的厚度,材质与规格;窗底部滑道是否平滑,窗框的材质与规格;门框,窗框与墙身无过大缝隙。 试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。不过,卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面
1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。5)水电工程:电气线路安装应平整,牢固,顺直,穿墙应有导管,导线加接必须紧密;应按套安装电表或预留表位,并由电器接地装置;照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。 A. 防水检查:卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。B.给排水检查:上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,尽可能让水流大一点、急一点,试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验,可用桶装满水往里倒,看是否畅通。C.卫生间用电——卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。D. 厨卫通风——是否有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。6)室外工程:阳台是否与事先承若及设计图相符,楼宇标识,门牌标识,层位标识,房屋标识是否与实际相符,是否有邮政接收箱,电话线是否进户等,给水情况,水质如何,水流状况,水表计量和供电是否正常。7)墙地面空裂:墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象,只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。8)阳台裂缝:这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知发展商。9)电气设备:A.检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。B.开关接口——检查一下开关、插座的牢固程度,别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否结实。10)插座:检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。11)查抄水表、电表底度。收房一般程序1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家,告知具体收房的时间及须准备的资料。2、买家应在收房通知单上注明的时间(通常是30天左右)内带齐所需文件资料(包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位(楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续,则视为发展商已实际将该房交付买家使用,买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。3、楼房现场验收1)发展商应首先出示《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章)《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)《住户验房交接表》《楼宇验收记录表》管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)如果开发商不能提供这些文件,您可以拒绝收房。【提示】:1)开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。2)买家缴交身份证复印件、收房通知书,领取房屋钥匙,并由商家接待人员带领,到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。3)依原合同约定标准验楼。4)验完楼后,买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。5)根据买家意见,买卖双方协商解决办法,如属可整改内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间,一般不应超过15天;无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议6)如对楼房基本满意,向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图,交纳尾款、配套设施费后,再领钥匙,并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》,在《住户验房交接表》上签字认可。4、办理入住手续1)换发票、缴交各项相关费用;2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格;(以上回答发布于2013-04-09,当前相关购房政策请以实际为准)更多房产资讯,政策解读,专家解读,点击查看

商品房收房要注意什么问题,如何验收?

验房你可以去找个专业的监理公司帮你验房,如果不想花钱的话,我就给你提供些资料吧收房细则1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座,三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕,我们所买的每一件都是商品,要仔细检查,否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓,想想如果你是在买一面镜子,有疤痕的镜子你肯定不要。 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的,或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线,宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好,而且要看是否固定牢靠! 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》,否则一旦接钥匙,再提面积问题就晚了,在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页,和水管,毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比,房屋的交付更为复杂,因为它涉及到两方面的关系,一方面是房屋买卖合同的履行,另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定,本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序
1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见,开发商在用电话、传真等方式通知之外,最好能同时使用挂号信件的方式,否则,很难证明自己已向购房者发出收房通知,有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收,看是否存在质量问题,对发现的质量问题向开发商提出,开发商进行整改,修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后,开发商将钥匙交给购房者。一般而言,钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外,关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然,风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。 如何收房 对于如何来收房的问题,很多购房者的思路不是很清晰。实际上,收房时主要有三个问题。
1.审查有关证件。作为购房者,应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件,在合同的第八条有明确约定,从北京来看,一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定,竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表,作为购房者一般可以拒绝收房。 此外,购房者还要审查几个证件,包括:住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致,包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化,则购房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题,如果有质量问题,应要求开发商进行修理,待修理后再重新验房。
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算。对于期房而言,合同价款是依据房屋预测面积计算的,等房屋竣工后,实测面积肯定会有所差异,双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用。作为异产毗邻房产,实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后,无论是否入住,就开始享受到前期物业管理企业的服务,因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定,物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金,按照房款的2%交纳,可以交给开发商,也可以直接去房管局小区办交纳。 第二篇 1招:看“备案”留“两书” 新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书的复印件,以便确认该项目是合法建筑;同时,应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招:卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招:轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象,只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。 5招:顶层住户查渗雨 如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求,所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6招:阳台裂缝危险大 一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。 7招:保温不好墙滴水 冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。 8招:大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。 9招:暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差1%。 10招:供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面2-3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招:拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招:保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 13招:卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 14招:厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。 15招:开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。 第三篇 2、窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。 3、房屋内各处开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? 5、屋顶上是否有裂缝?一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。 6、看屋顶部是否有麻点?这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。 7、墙身顶棚有无部分隆起?用木棍敲一下有无空声? 8、坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声? 10、卫生间、厨房内是否有地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。 11试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。 12、顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 13、供水管的材质?目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长,增长水中的铜含量,有益健康。 14试煤气热水器开关是否妥当? 15、居室、客厅各种管线是否外露?是否有管线穿过?因为有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整体感。 16、自来水水质怎么样?注意区分市政水和小区自供水。 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚,有无凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁?有无残留建筑垃圾?查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾? 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部,以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔,即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠,写下问题所在及维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个(如电吹风、电须创等),插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书,边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行,帮助提供意见,发现问题。 第四篇 收楼要验哪些内容? --------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看,由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解,多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收,而忽视对房屋面积的核实。实际上,房屋面积的大小不仅影响到最终产权,而且涉及房价,对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节,应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,对购房面积进行计算。 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导管连接必须紧密,铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地; 2、应按套(单元)安装电表或预留表位,并有接地装置; 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确; 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠; 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层,曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠; 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线; 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅,应检查所配电器设备能否正常运行,各类管线是否安全可靠; 8、配置有电话的住宅,应检查电话线路是否如期开通,接听效果是否和谐,电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通,无积水、不渗漏; 2、平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔; 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝均匀顺直,无缺棱掉角; 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏; 3、木楼地面应平整牢固,接缝密合。 验楼经验谈
一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜,房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差(请带上钢卷尺);墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝;批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷;门窗与墙身之间结合部的处理应平整,无缺棱掉角。
二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水,尤其是塑胶管的接驳位; 2、 所有水喉出水情况正常,抽水马桶不漏水,水管无破裂,各接口处密封良好; 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够,地漏无阻塞,排水迅速; 4、 在厨、厕做泡水试验24小时,无渗漏现象,其中:
(1)地漏出墙管处不应有水渗出至外墙;
(2)不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚;
(3)上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周围);
(4)屋面下的天花和墙角、墙面(尤其是窗周围)不应有雨水渗入的痕迹(在大雨过后两天内来检查为宜);
三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度(一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准); 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观; 3、 三线插座是否已安装接好地线; 4、 灯具开关正常,插座可通电(不防带上可充电剃须刀等物来试验); 5、 门铃、报警系统工作正常;
四、装修工程的验收(包括卫生洁具) 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差,平整无空鼓(小锤敲起来不空洞); 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀,面层无剥落现象; 3、 无木地板、地瓷砖时,水泥地面应大致平整; 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固,无扭曲变形,开关灵活,配件齐全,尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多,买家在验楼时最好请专业人士协助,而且问题又并非一次便能看出,因此,验多几次亦无妨。 2 购房人在接到入住通知后,应做些什么?
2.1 可按通知上约定的日期前往收房,收房时,首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求,《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理处负责),然后对要接收的房屋进行实地验收。
2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题:
2.
2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋,如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出,重新核对并进行更换;
2.
2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张;
2.
2.3 自己对房屋质量进行检查,如发现结构问题,应在入住前向房地产商提出,并向有关部门反映;如发现非结构性问题,应和房地产商交接时如实做好书面记录,并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修;
2.
2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点,检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况,如有不符或缺损,应在交接时要求房地产商在交接清单上注明,并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期;
2.
2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章。 3 不符合交房条件下,购房人应做些什么?
3.1 对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了房地产商的违约行为。
3.
3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的;
3.
3.7 面积误差比绝对值超过3%的; 4 收房时要注意房屋的保修期
4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
4.2 关于保修期的长短,依据《商品房销售管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》,是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,而该《规定》第六条讲明:“国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。”
4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
4.
3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限。)
4.
3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
4.
3.3 供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
4.
3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;
4.
3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;
4.
3.6 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算;
4.4 因此,笔者认为说:“建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算,他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。 5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析
5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证,强行“代收”契税和公共维修基金
5.
1.1 基本对策--购房人有权拒绝。
5.
1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定,房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房,而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件,如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房,必须承担延期交房的违约责任,并向购房人支付违约金。
5.
1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止,北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地<2000>478号文),而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征<1997>389号文),如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
5.
1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题,北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》,北京市人民政府已与2001年11月26日发文(88号)废止。
5.
1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户,缴纳的代理费,可由双方自行商定,目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质,办理房产证并不难,也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理,房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任,如果房地产商不与购房人一起办理房产证,造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保,只有办理了房产过户手续,他才能取消担保,因此房地产商为了自身的利益,通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
5.
1.6 近年契税的下调和房价的下跌,也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题,即使契税上调,房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴,因此,对购房者来讲,在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
5.2 在商品房交付使用时,有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳,例如网上经常有人问:“交房时,房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费,这合理吗?”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费,是否合理?是否可以拒交?”
5.
2.1 基本对策-- 不合理,拒交
5.
2.2 在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定:“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程,并接用城市统一‘四源’设施的单位(以下简称房地产商),应当依照本规定,缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费,是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费(简称‘四源’建设费)。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定:“房地产商缴纳‘四源’建设费后,北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施,但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施,还是到具体项目的“支管”,费用都应由房地产商承担。
5.
2.3 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢?根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定:“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅,不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定:商品住宅销售价格包括以下部分:“住宅开发成本费用,包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅,所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内,除了在合同中明示在交房时另行收取的,都属于“未予标明的费用”。因此,新建商品房收取电力增容费,煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
5.
2.4 同样,购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等,而未明示在交房时需另外收取费用的,在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然,北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费,但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
5.
2.
4.1 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目,而在合同外进行了增加,这些项目的入网费或初装费,可以向自愿接受相关服务的购房人收取,但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
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2.
4.2 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目,入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供,但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的!房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户,免费提供窗户玻璃,是否房地产商可以在交房时向购房人

商品房交房时验房需要注意什么?

说一下总体过程:查看前期资料——拿钥匙——验房(内部,外部)——交钱,签文件前期资料:查看三书一证一表5样必备东西。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。还可以查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表,查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证、有无消防部门核发的消防检验合格证。 拿钥匙。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等几把。注意:不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证,为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。实地验房。分内部验房11步、外部验房8步。 A.内部验房(11步):一般人主要检验这个,从钥匙起步、入户门、内部门窗、墙面、地面、天花板、排烟排气道、暖气、煤气、强弱电、上下水。 B.外部验房(8步):这个大多数人都不大会去检验,比如配套设施、绿化、外立面、单元门、楼梯、电梯、内部装饰、消防。 签相关文件、交合理费用。签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。验房需要的工具1.通用辅助工具:笔记本和水笔:用以记录验房过程中发现的问题粉笔或贴纸:主要用于把发现问题的地方画个圈标注出来相机或录音笔:主要用来记录整个验房过程,可以作为证据;计算器:可以算算面积啥的。2.普通检测工具:折叠梯子:用来登高小镜子:观看无法直接观察的部位干电池:测试门铃小锤子:检查地面、墙壁等空鼓问题5m卷尺:测量长度(推荐使用激光测距仪)25~33cm三角直尺:测量阴角等两头和三头插头带指示灯的插排电话、电视、宽带等弱电接头小水桶、多用螺丝刀、手电、打火机、香烟、乒乓球、小球、细绳、未使用过的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M长的透明水管内部验房步骤:从外到内,从低到高,从明处到暗处
一、首先需要选择正确的钥匙。
二、检查入户防盗门(也就是自己家的门)
三、检查内部门窗
四、检查屋内墙体
五、检查地面
六、检查天花板(房内顶面、有些地方叫天棚)
七、检查烟道、排气道
八、检查暖气 (泗阳的就算了,跳过)九、煤气(天然气相同)
一、首先需要选择正确的钥匙。 这个可以省了,只要能把门打开就行了,反正装修结束了基本上都换锁了,再说,估计泗阳也不会有太高级的锁具了。
二、检查入户防盗门(也就是自己家的门) 然后开始检验入户防盗门。检验内容和方法如下: 1.肉眼查看门是否横平竖直, 门与门框各边之间是否平行。 2.将钥匙插入锁具,看是否转动灵活且松紧合适。 3.一般情况下,我们的防盗门为合页门,就是转向开启的门。将门打开,是否转动自如,开关灵活。正常的防盗门开启后,应该开到什么位置,就停在什么位置。若开启后,门自己关上了,说明门装得不正,有倾斜。同时查看门与地之间是否预留出地面装饰的缝隙,否则铺了砖或地毯后,开门可就费劲了。 4.将门适当用力摇晃,看是否安装牢固。 5.查看门的正反两面表面是否洁净、光滑,有无无划痕、碰伤、变形等瑕疵。 6.用小镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆、有瑕疵等。 7.将门打开一条小缝,然后用一平整的小纸条夹在门缝中,再将门并闭严密,再将纸条抽出,若轻松抽出而没有阻挡的感觉,则门的密封性不是很好,此试验应该上下多点试验。同时门关好后倾听门外噪声情况,最好有一个人在门外说话,一个人在门内测试隔音效果。 8.检查防盗门门铃(如果门上有的话),带2节5号电池测试门铃,是否不响或响了不停。 9.检查猫眼(如果门上有的话):看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。
三、检查内部门窗进门之后,最方便的就是先看内部的门窗,同时检查时还能顺便做到给室内进行通风换气。内部合页门、合页窗(转向开启的门窗,如果有的话,K发商一般情况下都没有装)检查方法基本和上面检查合页防盗门的方法一样,就不再重复了。这里主要讲讲内部滑轨型门窗的验收。滑轨型门窗,横向推拉开启,我们的习惯叫法为“移门”、“移窗”。接下来我们验的就是这个,其部分要点和检查合页门窗一样。1. 肉眼查看移门、移窗是否横平竖直,门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行。2.检查移门、移窗的转锁是否灵活,转动是否灵活,检查转锁的螺丝钉是否有缺少。3.开启移门、移窗,看是否滑动自如,有无相互无碰撞,如有纱窗配备,则还要看纱窗是否完好、推拉有无阻碍,特别要注意防撞条是否安装,否则转锁很容易撞坏。4.用适当的力度摇动移门、移窗本体及窗框、门框,看其是否安装牢固。5.检查移门、移窗的玻璃是否有裂痕,有无质量问题、表面是否洁净、平整、光滑、色泽一致,有无划痕、碰伤、变形等。框有无锈蚀,玻璃和框的结合是否较好。部分住户如采用中空双层玻璃,特别要注意两层玻璃的内部中空层是否干净,此部分只能通过换玻璃才能实现清洁。6.移门、移窗最关键的地方是其防水密封性,应重点观察密封胶是否封得平不平,牢不牢固,密封胶表面是否光滑、顺直、无裂纹,墙和窗、门之间的缝堵得严不严,另外不要光看里侧,还要探出身去看外侧。最好能在大雨刚过后进行检查。7.移门、移窗外框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。设置的排水孔是否通畅,应用小杯子向框内倒水,看是否能顺利排出。8.检查移门、移窗关闭时的密封性是否良好,可再用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。同时侧耳倾听外部噪声,试试其隔音效果。9.检查移门、移窗时,还应看一下框内外的墙平面、地平面的水平差度。一般要求外部的低一点,且向外向下、或向地漏处倾斜一定角度,防止倒灌渗漏。10.面向楼道内的窗户应该安装防盗网。11.打开室内除入户防盗门外的所有门窗,让空气自由流通,感觉房子的通风效果,并在笔记本或纸上上做好记录,为以后的通风设计做好准备。通风后将门窗关到正常大小,让房间内基本感觉不到风,和平时在家的感觉一样。
四、检查屋内墙体最好也都是在恶劣天气之后去看。1.先肉眼看一下室内所有墙面,墙体有无划痕、开裂、水渍,墙皮是否脱落、掉粉、爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会形成爆点)等现象。如有裂缝有游标卡尺或塞尺测量缝隙的大小。2.墙体上是否有预留空调管孔,管孔处是否有倒灌水渍,有的话表明管孔角度不达标。3.检测墙体保温层。冬天房间里的墙面是否结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),如有墙面的保温层肯定有问题。4.检测墙体是否空鼓。用10至50克重的小锤子(榔头)把所有墙面(尽量选点选得多一点,同时别遗漏墙面之间、墙面和地面、顶面的各连接部位)敲击一遍,听是否有“空空”的声音,如有则说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够,内墙面抹灰层部分开裂、起砂,这些情况都说明房屋质量不合格,这种现象叫“空鼓”现象。如果听到沉闷的碰击声,则说明质量没有多大问题。应重点检查窗台两侧,或者墙壁中部,此处是空鼓多发地点。如你手边没有小锤子,也可用普通大锤代替,但事先要垫上几层纸,并轻轻敲击,以免在墙上留下印记。空鼓面积在
1.5cm×
1.5cm以下,对业主装修影响不会太大。如发现空鼓的面积很多很大(硬性标准是大于5%时属于不合格),那么你应找开发商给你将原水泥表层及所刮防水腻子全部铲除重新做,修补时一般要铲除掉面积为空鼓区域2倍的墙面,否则用不了多长时间空鼓部分的水泥表层及防水腻子会大面积塌落。 5.检测墙壁平整度,土建允许有1cm误差,不过一般都超差。一般有两种方法:A.局部观察法,是用1-2米靠尺、长尺(或者带有水平的专用直尺)靠墙壁检查其是否平整,如果接触面紧密无缝隙,则平整度合格。也可用长
1.5-2米的直板或方木代替,注意至少测量水平、垂直两个方向,当然随机方向也可选取,同时要尽量多的选择不同墙面。B.整体观察法,用手电(光线越强越好)抵住墙壁底部,往上照去,出现阴影的部分就是有问题的地方。对于墙面有不平的地方,业主在装修时可以通过刮腻子来重新抹平。6.检测墙体倾斜度,用细绳拴上小球,贴墙放下至地面,检查墙体倾斜程度。7.测量墙角阴阳角的垂直度,墙面阴角指的是凹进去的墙角(又叫内角)。墙面阳角指的是凸出来的墙角(又叫外角)。如窗洞口与墙体的夹角。用三角直尺测阴角,用丁字尺测阳角。专业人士用激光标线仪检测阴阳角的垂直度。8.确认室内的承重墙、配重墙、非承重墙、轻体墙的位置。一是用手锤子敲击整面墙,如发出嗡嗡的回声,一般情况下,此墙非承重墙。另一种方法是向开发商确认。一般认为轻体结构墙,如轻钢龙骨、石膏板墙或水泥板墙这种充当隔断的轻体墙拆改是可以的,别的墙体包括配重墙都是不能拆改的,否则就要重做否则地震时大家后果自负。对于卫生间的半砖墙,如楼层结构中设计了支撑墙体的支撑梁,则可以拆除,否则就不能拆。但即便能拆,也要防止破坏防水层,故要重做防水。 9.如墙面有上有墙砖,基本也需重复上面步骤,同时看砖贴得是否平整、有无空鼓,砖面是否有瑕疵,砖缝是否严密。10.室内如有栏杆,需检查栏杆是否牢固,是否锈蚀,表面是否光滑,会不会划伤手!
五、检查地面1.用肉眼观察地面是否有开裂现象,卫生间与客厅地面的高差度是否在2cm左右,现在部分房子的厨房也有高度差要求,有的K发商甚者阳台也采用高度差的这种方式,不过卫生间的高度差是必须的,部分地区的厨房也有高度差硬性规定,阳台似乎没有强制性的高度差规定和室内一样平也可以。再用鞋感觉地面是否有起沙感(用鞋摩擦地面,看是否有摩擦沙子的感觉,有则不合格。)2.再次使用小锤子检测地面是否有空鼓现象。3.检测地面平整度,方法可以采用测量墙壁平整度相同的局部直尺法和整体光照法(可使用带有水平的专用直尺)。4.检测地面水平误差,就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差,其可以从一个角度体现开发商的建筑质量。用一条长约15-20米的透明软水管,基本灌满水。然后让一人拿住一端管口至胸口处,站在门口处,另一人拿住另一端至胸口处,站在离门最远的各个地方。然后第三人分别测量两处地面到两个管口水面的高度,这两个高度的差就是地面水平误差。一般来说,高质量的房子误差在0.5cm内,如果差异在2cm左右还算正常,3cm是最大的可以接受的范围,超出这个范围房子质量就太差了。(此步骤推荐在水路验收时候再做,以免搞得房子里都是水)5.检查地面和墙壁间夹角处的细缝,用小扫帚或未使用过的油漆刷清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土,清扫完毕后看是否有裂缝、坑洼,钢筋外露等情况。同时检查地面与墙面阴角是否垂直,方法同墙面阴角检测。6.检测有地漏的区域的地面坡度,一般有地漏的地方需要地面有一定的坡度,才能让地面上的水顺利流入后排出,坡度过大或没坡度都不行。地漏一般在卫生间和阳台上,少数房子厨房也有,我们以卫生间为例,测试方法是将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部,轻推一下,查看乒乓球是否滚向地漏。如坡度出现问题,应要求施工方及时整改,铲掉现有抹灰层,重新做防水层后进行抹灰,坡度应朝向地漏,最高出不能超过客厅地面。7.检测有防水层的地面是否漏水,一般有地漏的区域都有防水层,当然也可以问开发行。用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄上约2cm的一层水,24小时后,到对应的下层住户的卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。有些房子水管入户与卫生间较远,且卫生间毛胚房时期卫生间无水龙头,此时刚才的水管又派上用场了。另外就是洗衣机位的地面必须做防水。8.检测有防水层的地面是否会存水,做完上面的漏水检测,就可以把水放掉,此时可以观察地面上是否有积水现象,合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房要求可以放低点,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度,且正是装修时地面还要进行处理。(第7、8两步可在检查水路之后再做。)9.有地砖的地面检测方法大致相同,同时看地砖是否平整、有无空鼓,砖面是否有瑕疵,砖缝是否严密。10.用卷尺进行各墙体长度的大致测量,并记录在自己画的草图上,用来计算房屋的实际使用面积。一般套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%。3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。、检查天花板天花板的验收和地面、墙体差不多。1.先还是肉眼看是否有麻点、渗漏痕迹、裂痕、掉粉或长霉菌等情况。2.选取多点,上梯子后用小锤子检测天花板的空鼓现象。3.检测天花板平整度,方法可以采用测量墙壁、地面平整度相同的局部直尺法和整体光照法(可使用带有水平的专用直尺)。4.检测层高和天花板水平度(涉及有地漏的房间除外)。用卷尺每个房间抽测5点,一般选取四个墙角(两堵墙的阴角)再加一个房屋中央测量,应该测量的房间最好都选点测量一遍。层高
2.65米以上是可接受的范围,高度差应在2cm范围内。专业人士可以采用激光测距仪进行检测。5.检查天花板与墙面阴角是否垂直,方法同墙面阴角检测。
七、检查烟道、排气道1.肉眼察看烟道口是否又止回阀,然后上梯子,用手电或应急灯查看烟道、排气道中是否存有建筑垃圾。2.检测上述管道的通风性,上梯子,用打火机点燃纸片到冒烟,放在烟道口、排气道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。如果能那么就证明排气通道没有问题。如发现有问题,应及时要求施工方进行维修。怕火的弟兄或者美女可以采用点燃一根香烟来代替。九、煤气(天然气相同)1.检查煤气管道的安装位置、开关设计是否合理,管道是否有裂痕、安装是否牢固,鼻子凑近闻一下是否有味道。2.检查煤气表的位置,安装是否牢固,有无破损,读数是否为零,并记录读数。3.如有报警装置,胆子大的可以测试报警器是否灵敏,用冒烟的纸卷放到报警装置附近,报警是否会声光提示,同时关闭进气电磁阀。如果不能则要及时修复。十、检查强弱电路考虑到安全性问题和干净的问题,应先做强弱电检查,最后再做水路及相关测试。1.检查配电箱,外观无锈蚀,无破损现象,是否有盖。各分路空气开关是否有明显的标示,是否安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,开关是否灵敏。各空气开关容量是否满足要求,并对动漏电保护器进行测试。检查各分路空气开关是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路,可与下面两个步骤配合完成。2.检查插座:插座面板是否有划痕。为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面30厘米高的插座是否带保险装置。厨房、卫生间的插座是否是防潮插座并有防溅措施,洗手盆的上方不应有插座。用电笔或者有指示灯的三相插排检查插座是否通电,可用电笔或者插排放入预留电源插座里。电笔或插排灯亮,表示有电,此时拉下总配电箱内的插座开关,电笔或插排灯灭。测试插座时,如果开关拉下电笔灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,应立即修复。此试验也可用插座型剃须刀、吹风机、小电扇(夏天验房还可以吹吹凉,很实用哦!)等小电器代替,但插头类型务必能满足两相、三相的两种插座的测试。用万用表测量电路插座的项位是否正常、对地绝缘情况是否良好、是否有良好的接地装置。零地电压应小于1V;如果等于0,那么可能是将零地接在一起了。专业人士可以使用专门的验电器检测插座是否正常。有螺丝刀转开插座,检查电线与插座的接头是否牢固、合规。3.检查电灯和开关是否通电,各开关是否灵敏、接线是否正确。卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。4.验电线,主要是看是不是电线是否符合国标质量,电线的截面面积是否符合要求,一般来说,家里的电线不应低于
2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。电线管道墙内安装应该套管,应平整、牢固、顺直,套管连接必须紧密,导线连接不允许用绞接或绑接。5.检查电表:是否安装牢固、外观有无破损,电表字数是否归零,有读数的话,应在验房完毕出门时记录读数。6.检查弱电入户情况:检查有线电视、电话线、网络线、卫星电视的入户位置,是否入户箱安装牢固,检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。各种有限电视电缆、电话线插座位置(如果有)等也应做细致了解,并用外用表进行测试。强弱电路建议还是请专业电工看一下,个人检查基本上发现不了什么大问题 必须要做的事情:1、看墙壁:渗水、裂纹、空鼓2、验水电:是否通电,电线截面就质量3、验防水:厨卫防水,堵住排水口,保留2cm水深,24小时后越好楼上楼下一起看4、验管道:特指排污管(经常被垃圾堵塞),排污管是否有蓄水防臭弯头5、验地面:高差、空鼓、起沙6、验层高:
2.65米左右是接受的范围,低于
2.6米,那么房屋就得考虑了7、验门窗:密封、内外高差

购房知识:商品房收房的标准程序


一、总则1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。2、在房屋质量检查方面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商(卖方)反映,待维修后方能入住。3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。《交屋看房记录表》自己也要留一份,同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往,这样就会很被动;有人习惯以电话联系,这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。
二、收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上1、合 同(1) 开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件,而不是复印件。(2) 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。(3)房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(4) 查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。(5) 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。注意:向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》,以便日后出现质量问题按约要求维修。2、户 内(1) 窗a) 窗边与混凝土接口有无缝隙b) 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固c) 是否翘曲变形d) 开启关闭顺畅e) 零配件装配齐全f) 位置是否准确g) 窗玻璃应表面平整h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕i) 隐形纱窗是否安装完毕,且无破损j) 外窗框四周处理是否粗糙k) 外窗开启扇是否能关上l) 把手是否松动m) 窗子玻璃的每个角是否封好n) 打开后窗户是否能固定o) 直角接合部是否严密p) 窗框表面是否光洁q) 四角是否呈直角r) 窗的底部滑道是否平滑s) 窗台应平滑,不刮手t) 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患!(比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户)u) 所有纱窗下沿与窗台之间,应考虑预留安装大理石的空间(2) 地面a) 是否松动b) 是否爆裂c) 是否撞凹d) 有无明显的缝隙和不平整e) 地面是否有空鼓f) 地面走线的标示g) 地平验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管,长度约为 20 米左右吧,然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。(3) 墙身、顶棚、楼板a) 有无倾斜、弯曲b) 有无隆起或凹陷c) 墙面是否平整d) 墙面是否有花e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,f) 钢筋是否暴露g) 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线h) 用木棍敲一下有无空声i) 墙面是否有明显色差j) 阴阳角是否平直k) 是否有裂纹、刷纹,若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。l) 有无水渍、裂痕m) 天花板是否有小裂纹n) 注意相关位置有没有空调管孔o) 检查墙面有无石灰“爆电”,这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”,如发现大面积的疏松、脱落,也属质量问题,将给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可忽视。p) 是否全部按合同要求做“外墙外保温”(4) 水a) 开关是否妥当b) 过墙线是否有导管c) 导管连接是否紧密d) 管线是否安全可*e) 下水管道不可使用塑料软管f) 上水管是否存在渗漏现象(以上回答发布于2017-03-10,当前相关购房政策请以实际为准)更多房产资讯,政策解读,专家解读,点击查看

什么是验房收房标准程序

广州捷辰验房为您解答建设部公布验房收房标准程序总则:1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。2、在房屋质量检查方面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商(卖方)反映,待维修后方能入住。3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。《交屋看房记录表》最好自己也要留一份,同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往,这样就会很被动;有人习惯以电话联系,这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。建设部公布验房、收房标准程序(细节)收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上1、合 同(1) 开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件,而不是复印件。(2) 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。(3)房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(4) 查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。(5) 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 注意:向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》,以便日后出现质量问题按约要求维修。2、户 内(1) 窗a) 窗边与混凝土接口有无缝隙 b) 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 c) 是否翘曲变形 d) 开启关闭顺畅 e) 零配件装配齐全 f) 位置是否准确 g) 窗玻璃应表面平整 h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕 i) 隐形纱窗是否安装完毕,且无破损 j) 外窗框四周处理是否粗糙 k) 外窗开启扇是否能关上 l) 把手是否松动 m) 窗子玻璃的每个角是否封好 n) 打开后窗户是否能固定 o) 直角接合部是否严密 p) 窗框表面是否光洁 q) 四角是否呈直角 r) 窗的底部滑道是否平滑 s) 窗台应平滑,不刮手 t) 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患!(比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户) u) 所有纱窗下沿与窗台之间,应考虑预留安装大理石的空间(2) 地面a) 是否松动 b) 是否爆裂 c) 是否撞凹 d) 有无明显的缝隙和不平整 e) 地面是否有空鼓 f) 地面走线的标示 g) 地平,验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。一般来说,如果差异在2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。(3) 墙身、顶棚、楼板a) 有无倾斜、弯曲 b) 有无隆起或凹陷 c) 墙面是否平整 d) 墙面是否有花 e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患, f) 钢筋是否突出 g) 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线 h) 用木棍敲一下有无空声 i) 墙面是否有明显色差 j) 阴阳角是否平直 k) 是否有裂纹、刷纹,若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。 l) 有无水渍、裂痕 m) 天花板是否有小裂纹 n) 注意相关位置有没有空调管孔 o) 检查墙面有无石灰“爆电”,这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”,如发现大面积的疏松、脱落,也属质量问题,将给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可忽视。 p) 是否全部按合同要求做“外墙外保温”(4) 水a) 开关是否妥当 b) 过墙线是否有导管 c) 导管连接是否紧密 d) 管线是否安全可* e) 下水管道不可使用塑料软管 f) 上水管是否存在渗漏现象 g) 需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是*自己打井取水,为了保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。 h) 上下水管是否已做丝扣处理?(5) 电a) 开关是否妥当 b) 按动漏电保护器的测试钮 c) 管线是否安全可* d) 插座面板是否有电 e) 拉闸断电测试 f) 插座是否带保险装置 g) 洗手盆的上方不应有插座 h) 打开所有的灯具开关,看灯具是否都亮 i) 开关插座面板是否存在划痕 j) 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题(等电位联接端子是否真正起作用?) k) 电线是否符合国标质量 l) 电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于
2.5 平方,空调线更应达到4 平方,否则使用空调时,容易过热变软。(6) 暖气 a) 锅炉是否安装到位,有无损坏,跟自己的型号是否相符(有的邻居已经升级过) b) 暖气内是否有水 c) 暖气有无漏水痕迹 d) 暖气里的水管上是否有锈(7) 卫生间 a) 坐厕下水是否顺畅 b) 冲水声音是否正常 c) 卫生间内是否有地漏 d) 坡度是否对头(是否有倒坡现象) e) 有无积水 f) 是否倒泛水和渗漏 g) 闭水试验 h) 卫生间门口地板是否发黑 i) 台盆上水管是否漏水 j) 是否有有裸露电线 k) 进出水是否流畅 l) 电源插座应是防潮插座并有防溅措施 m) 照明灯座必须是磁口安全灯座 n) 洗手盆的上方不应有插座 o) 卫生间门口是否有挡水条 p) 排污管是否有蓄水防臭弯头 q) 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌 r) 墙壁需要做拉毛处理 s) 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm,若过小则有可能无法安装座便器 t) 是否已安装纱窗? u) 卫生间是否有排风道?如何通风?(7+) 洗衣间a) 是否做了避水试验? 管线 a) 是否露出 b) 是否有管线穿过 c) 过墙线是否有导管 d) 导管连接是否紧密 e) 线路安装是否平整、牢固、顺直 f) 下水管道不可使用塑料软管 g) 电话线等等应先加套管,再埋进水泥;不能将电话线直接进水泥地(9) 水表a) 是否安装 b) 是否有水表空走 c) 阀门关闭不严 d) 阀门脱丝,连接件滴水 e) 截止阀生锈影响水质(10) 电表a) 是否安装 b) 使用数目(11) 电话线a) 用电话机检查电话线路是否有信号(12) 电视天线a) 用天线检查工具检查电视天线的信号(13) 室内污染a) 从7月1 日以后,凡新开工的民用建筑工程,完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收,并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构,对建筑工程室内环境进行检测,检测不合格的,不得竣工验收。(14) 楼宇对讲a) 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常(15) 层高a) 测量楼宇层高的方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法),你应该测量户内的多处地方。(16) 地漏a) 地漏位置是否合理 b) 地漏是否在地面的最低点 c) 地漏是否排水通畅(17) 隐密性及隔音效果如何(18) 日照是否达到国家规定(19) 通风是否达到国家规定(20) 天然气表以及管道天然气总阀门应当在公共部位,管道不能暴露在室外(特别是顶层,可能会遭雷击)(21) 窗磁、门磁系统1) 门a) 贴脸是否完整 b) 贴脸是否有裂缝 c) 是否能锁上 d) 贴脸与楼顶板阴角线是否平行 e) 是否与墙在一个平面上 f) 直角接合部是否严密 g) 表面是否光洁,是否有划痕、锈迹 +) 门把手是否光洁,是否有磕痕 h) 不上锁是否会自动关上或打开 i) 四角是否呈直角 j) 门面上有无钉眼、气泡或明显色差 k) 开启是否灵活 l) 关上门窗听听隔音效果 m) 密封程度;密封胶条是否有损坏 n) 门的厚度、材质与规格 o) 门框与墙身有无过大缝隙 p) 门与门框有无过大缝隙 q) 零配件是否装配齐全,位置准确 r) 门与地的缝隙,要预留出地面装饰的缝隙(需要额外考虑地面不平整的误差) s) 门的安全程度如何?是否有四个支点?2) 外墙a) 是否有较大面积的空鼓 b) 是否开裂 c) 是否渗水 d) 是否有明显的水印和霉点 e) 是否有排水设施 f) 空调是否能安装 g) 出水口 h) 外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。3) 檐沟、落水管a) 安装是否牢固 b) 接口是否平密 c) 是否渗漏 d) 落水管,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。4) 消防系统a) 住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。5)信报箱a) 房屋是否按单元设置信报箱,其规格、位置必须符合有关规定6) 标识系统a) 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符3、小区环境7) 停车场8) 保安系统4、小区内(1) 凡竣工的工程,一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通,一平 即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。要做到煤气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净,水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。 (2) 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;5、物 业在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。
三、后记在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:1) 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修,直至合格。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。2) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。3) 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
四、参考资料1) 空鼓:局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用,用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和,形成空鼓。2) 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。3) 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
五、收房签字时的注意事项
1. 一定要加上如下几句: “若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认,本人将保留退房或索赔的权利,按未完成交房论处;由此而导致本人的损失(包括装修),本人有权提出进一步赔偿的要求。”
2. 一定要加上如下几句(关于变更设计保留权利): “若房屋有变更设计,且并未明确告知并得到本人书面确认,本人将保留退房或索赔的权利,按未完成交房论处;由此而导致本人的损失(包括装修),本人有权提出进一步赔偿的要求。”

新房交房时需要注意什么

新房交房时候开始缴纳物业费了,没有装修需要缴纳押金。有个别小区,需要缴纳燃气开通费,有线电视费,收完房子才会让看,所以房子内部根本看主要面积因交房时候面积会有点差异开发商补钱还补开发商钱收房知道了。注意事项:1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座,三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕,我们所买的每一件都是商品,要仔细检查,否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓,想想如果你是在买一面镜子,有疤痕的镜子你肯定不要。 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的,或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线,宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好,而且要看是否固定牢靠! 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》,否则一旦接钥匙,再提面积问题就晚了,在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页,和水管,毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。
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