我是换房在买卖过程中如何避免风险
名流家居 作者:connieqiqi 时间:2019-02-15 11:01:42 浏览量:8601 网民普遍认知程度:31% 来源:住范儿
本篇内容为“避免在二手房交易过程中吃亏的办法“的相关问题,通过调查得知广大用户还对买房如何避免一房二卖 买房须谨记六大要点,我没买过房贷过款我现在买是首套还是二套等相关问题关注度比较高,住范儿花大量时间收集整理了关于避免在二手房交易过程中吃亏的办法等相关十几条的问题及解决方案供大家学习理解
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如何
我是
换房时,先卖后买的风险是什么?换房时,如果先卖后买,可能存在以下3点风险:
1.市场上行的时候先卖后买,可能面临难以买到价格合适的房子;
2.旧房出售,如果遇到买方违约,资金不能及时收回,很容易造成连环违约,
3.政策风险导致失去购房资质或者影响购房能力。
一、哪些情况适合先卖后买? 先卖后买,即先出售再购入。一般选择这种方式主要针对以下人群:
1.购房资质已经占满的人群,需要先出售旧房腾出换房资质。 目前北京限购政策如下: 北京住宅限购政策
2.手头资金不充足的人群 “930新政”之后,对于购房首套、二套以及贷款成数都做出了很多调整。单单就首付款而言,对于部分换房人群可能要多准备十几万的首付款。 以一套网签价为700万的房子为例: 新政之后首付款差别 所以,对于首付款不充足的换房者,先出售旧房收到房款,再购入新房。 3、想合理避税的换房者 如果出售旧房时名下有房,或者购入新房时名下有房,如果是普通住宅则不能享受满五唯一免个税、不能享受首套购房契税优惠。 关于契税和个税的征收办法如下: 税费政策 举个例子:
1.小王名下一套 满五唯一 的住房, 面积90平米 ,网签价为300万元,网签价>核定价: 小王 首套购房 所交 契税 费为:300万×1%= 3万元
2.小王名下一套 满五不唯 一的住房, 面积90平米 ,网签价为300万元,且网签价 > 核定价: 小王 二套购房 所交 契税 费为:300万×3%= 9万元
二、先卖后买有什么风险? 先卖后买,总结起来有三点风险:政策风险影响购房能力、收款风险可能导致连环违约。
1.政策风险:新政策的出台容易影响购房能力 举个例子: 2015年8月14日晚,北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强
通州区商品住房销售管理的通知》,通知要求对于京籍已拥有一套住房,但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。 也就是说,如果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子的,就可能丧失了购房资质,造成换房不成甚至违约。 再比如:2016年的“930新政”,调整了首付款额度,二套非普通住宅由50%的首付,提升到70%。这也就意味着一套700万的二套非普通住宅,首付多了140万。
2.收款风险:资金一旦不到位,容易连环违约 举个例子: 刘某为了给孩子上学,准备卖掉自己位于朝阳区的房子,买另一套位于
海淀区房子。两个月后,李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同,签约当天李某支付了1万定金。同日,刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同,并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。 纠纷产生: 签约后,李某按照合同约定支付刘某19万购房款,可没想到接下来李某却没有通过资质审核,并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单,如果不能顺利拿到房款还会损失给王某10万元,刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。 法院判决:
1.解除李某与刘某签订的《北京市存
量房屋买卖合同(经纪成交版)》
2.解除李某与刘某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》
3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十九万元
4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元,居间损失四万元。
三、如何规避先卖后买的风险? 换房涉及多个买房人、卖房人,并且对于流程同时进行的换房者来说,各个交易环节串联在一起,只有保证每一个环节都能顺利进行,才会使整个交易安全畅通完成。
1.签约时,买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源,同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行,以便于掌控连环单的履行进程。
2.需格外关注连环单中款项支付方式以及支付时间,这两项内容关系着交易能否顺利进行。在约定这两项内容时,要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定,一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的,需要经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方,买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
3.连环单中价款的约定十分重要,价款是否能够按照约定的支付时间以及支付风险的把控是换房的重要两点,必要时可以选择经纪机构有保障的金融产品保障连环单的快速顺利完成。
4.使用补充协议,将合同中不明确的合同条款进一步约定,减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。 对于换房者来说,买卖的时机和顺序都很重要,由于买与卖之间都需要一定的消化周期,因此,稍不留神就可能掉进了“空档期”,换房者应该根据自身需求及条件作出抉择,将买卖之间的风险降到最小,将损失减到最小。 链家经纪人 对此文亦有贡献该内容只在北京适用
买卖二手房风险如何规避???
(1) 购买二手房注意事项: 1、 看产权是否完整可靠。
这主要看有没有抵押、共有人等,注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
2、 弄清房屋的面积、结构、装修状况。
3、 考察房屋的市政配套、物业管理水平。
4、 了解房屋的历史邻里关系。
5、 通过市场比较判断房屋的实际价值。
6、 通过网签、服务合同等对自己的权益进行保护,并对中介应提供的服务进行了解,在签署合同时应注意各项条款的签订最好自己来,不用偏听偏信中介的说法,争取逐条阅读,并要求中介对附加的内容或承诺写在合同备注后面。
房屋买卖过程中,都存在哪些风险?如何提前防范
房屋买卖注意事项:
产权清晰:
产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;二手房产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。
产权的完整性:
确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,包括私下抵押?共有人等。
以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。
房屋质量:
观察房屋的结构,建筑与装修材料。
看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。
居住空间:
观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。
装修配置:
二手房看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。
物业管理:
了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式,是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样,观察一下保安是否有责任心等。
房屋历史:
了解该房是哪年盖的,还用多久的土地使用期限;有哪些人住过,有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。
邻里情况:
邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。
在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。
房屋价值:
通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。
贷款条件:
二手房的贷款有具体的要求。
具体的要依据所在省市的相关规定。
产权的交接:
需要找个双方都信得过的单位,如信誉较好的担保公司,等过户完成后再将房款转入卖方账户。
房屋买卖交易流程是什么,房产交易中怎样防范风险
(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 (
1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (
2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (
3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (
5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (
7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
如何防止房屋在买卖过程中被法院冻结?
只要房子还在涉案方名下,那么就有可能被法院查封的风险。
排除该风险的主要有如下方法:
1、从源头解决问题,即由涉案方向法律提供足额担保,一般该担保在法律查封后提交也行(即反担保),只不过,会存在再解封的时间差;2、一般在法院查封中,买受方支付了大部分房款,且实际交付占有了房屋,那么,即便被查封,买受人也可以申请保全异议;3、尽快办理房产过户手续。
关于预告登记,该登记制度在我们本身就未完善,而且对二手房并不适用预告登记制度。
连环单风险:买方违约,换房者资金断了怎么办?
换房者因为买方的违约导致不能按约履行购房合同,需要承担相应的违约责任。但是换房者可以要求买方(根本违约方)承担自己的损失。通常而言,大部分因为买方违约不能及时收款,导致换房者违约的情况,都是通过双方协商解决。
一、什么是连环单? 连环单在法律上并没有明文规定,结合实际的房屋交易经验来看,连环单就是换房人在卖房的同时还要买房,或者换房人在买房的同时出售所属房产。连环单的本质:一笔完整的房屋交易需要另一笔买卖交易为基础。在实际的交易过程中,还有很多买卖交易连环在一起,毕竟在北京,换房者是一个很大的群体,我们称之为“多连环”。举个简单的例子:乙卖房给甲又购买丙的房产,而丙将房产卖给乙又购买了丁的房产。这样,甲乙丙丁就构成了多连环。
二、买方违约,资金断裂怎么办? 对于换房者而言,很多时候会提前签订购房合同、付定金,再出售自己所属的房子,利用出售房子的资金购入新房。而这个过程就是风险很大,为什么?
1.高风险原因甲想换乙的房子,与乙签订购房合同。之后甲出售名下房子给丙,想用出售房款购入乙的房子。结果丙违约,甲不能按时收款导致与乙的合同不能如期履行,致使甲也违约。所以,在一个连环单中,如果换房者的买方违约,很容易导致换房者因不能支付房款造成连续违约。
2.损失该谁负?在实际操作中,不乏类似的案例。A为了给孩子上学,准备卖掉自己位于朝阳区的房子,买另一套位于海淀区的教育资源配套的房子。两个月后,B看上了A的朝阳的房子打算做婚房。双方通过中介以600万的成交价签署了买卖合同,签约当天B支付了1万定金。同日,A也通过中介签署了自己看好的位于海淀区的买卖合同,并支付给出售人C10万定金、居间服务费4万元。纠纷产生:签约后,B按照合同约定支付A19万购房款,可没想到接下来B却没有通过资质审核,于是B要求A返还定金和购房款。A因为是连环单,如果不能顺利拿到房款还会损失给C10万元定金,A随即表明自己不会返还B任何款项。B于是将A告上法庭。法院判决:
1.解除B与A签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》
2.解除B与A、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》
3.A于判决生效后十日内返还B购房款十九万元
4.B于判决生效后十日内支付A定金损失十万元,居间损失四万元。案情分析:这个案件里,因为购房人B不购房导致换房人A已经购买的另一套房屋无法继续履行,就要因此承担无法继续履行而产生的违约责任并赔偿损失。这个违约责任发生的根源就是购房人B毁约造成,那么换房人A的损失应该由毁约人B承担。
3.资金链断了除了索赔还有别的办法吗?除了上诉法院,常规的解决办法:违约方与换房者协商赔偿事项。这是最常用,也是最便捷的解决办法。协商主要有几个关键点:a.要不要赔?换房者换新房的合同违约,需要与出售方协商赔偿。购入换房者旧房的买方违约,需要与换房者协商赔偿,还包括因为其根本违约导致换房者违约的附带责任。b.赔多少?一般情况,违约的买方是要赔付换房者定金,以及换房者赔付给购入新房那一方的定金,但是具体赔付多少可以自行商议。
三、如何避免这种情况的发生? 连环违约情况,最多发生买方违约,换房者资金链断裂,并且房价上涨,很容易导致卖房者不想出售此房的情况下。
1.资金链断裂导致逾期违约的,换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同,则可能按照合同约定赔付房款的20%。
2.利用补充协议,补充约定如果购房人因换房未按期支付房款导致违约,其结果及损失应如何确认。
3.自行交易换房者,应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点,对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的,提前和相关部门了解确定。换房过程时间较长,连环单一旦一方违约就可能涉及多方违约。换房前,事先告知房屋买方自己的换房背景,留足付款时间,以防违约。 该内容仅在北京适用