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调整效果渐显成效 北京楼市量价回落

家具 作者:游西方 时间:2018-10-17 10:44:22 浏览量:5213 网民普遍认知程度:43% 来源:住范儿
本篇内容为“楼市调控从严趋紧 上周楼市成交整体回落“的相关问题,通过调查得知广大用户还对国家统计局回应楼市是否回暖:调控措施成效明显,量跌价稳!北京楼市步入调整期 等相关问题关注度比较高,住范儿花大量时间收集整理了关于楼市调控从严趋紧 上周楼市成交整体回落等相关十几条的问题及解决方案供大家学习理解
北京 回落 成效 效果
北京楼市最强调控后降了吗?“卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交。”这是去年3月17日前,北京楼市狂热氛围的一个典型写照。但也正是在3月17日,北京出台了“认房又认贷”、提高二套房首付的“3·17新政”。这项被称为北京楼市最严厉调控措施的“3·17新政”,昨天正好满一年。这一年,北京楼市真的降温了吗?二手房房价与2016年12月接近“和去年限购前比,目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧!”3月13日下午,在北京市朝阳区一家链家门店内,一位中介对经济观察报记者表示,经过一年多的回调,目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平,“普遍跌了一万元左右。”查询第三方购房平台看到,3月北京朝阳区的二手房均价为71717元/平方米。2017年3月17日,北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,在实施认房认贷的同时,大幅度提高二套首付比例和按揭利率,政策规定:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。随后,多数
一、二线城市及周边城市也跟进加码调控,全国主要热点城市普遍进入调控序列。据人民网报道,北京房地产市场史上最严调控政策实施一周年之后,链家研究院3月16日发布的一份报告显示:2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米,与2016年12月的水平接近。统计显示,2017年的“3·17调控”结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后价格连续9个月下跌,累计跌幅15%左右。目前,北京二手房房价似乎出现了企稳迹象,1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。分城区来看,调控后通州、西城的跌幅显著,这两个区域均价涨幅在2016年也较快,调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调,价格向价值靠拢。查询第三方购房平台发现,北京通州3月二手房参考均价仅为46024元/平方米;西城区3月二手房参考均价则为109844元/平方米。除此之外发现,目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%:东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室,去年4月挂牌时报价760万元,现在挂牌价已经降到595万元,降幅达到22%。一位房产中介称,该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖,随后挂牌价一路下调。据梳理多个小区在售及成交记录发现:东城区某热门小区,去年3月中旬成交的某两居室单价高达1
4.96万元/平方米,而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米,降幅达29%;西城区某热门小区,去年3月中旬成交的某两居室单价1
4.7万元/平方米,而今年1月底成交的同户型单价1
1.4万元/平方米,降幅近23%。从非热门小区的价格来看:东城区某小区,去年3月初成交的某一居室总价498万元、单价10.2万元/平方米,而目前在售同户型房源挂牌总价449万元、单价9.4万元/平方米,降幅近10%;西城区某小区,去年3月中旬成交的某两居室总价788万元、单价9.9元万/平方米,而目前在售同户型挂牌总价592万元、单价
7.5万元/平方米,降幅近25%;通州区某小区,去年3月中旬成交的某两居室总价368万元、单价
4.2万元/平方米,而目前在售同户型挂牌总价290万、单价
2.3万,降幅为21%;海淀区某小区,去年3月初成交的某居室总价608万元、单价
8.6万元/平方米,而今年1月底成交的同户型总价520万元、单价
7.3万元/平方米,降幅超过14%。多个区域的房产中介表示,根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素,目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅,会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。二手房销量下跌50%近一年,上述政策效果逐渐显现,不管是新房还是二手房,成交量都出现大幅下滑。消息称,中原地产研究中心数据显示,2017年3月17日至2018年3月12日,北京新建商品房住宅合计签约23388套,同比2016年3月18日至2017年3月17日,成交量下降了4
8.7%,刷新历史最低纪录。二手房方面,“3·17新政”以后,北京二手房仅签约120821套,与2016年同期的254916套相比,下跌了5
2.6%。从2017年3·17限购政策发布至今,北京市的
一、二手房的成交数据表现不一,据经济观察报报道,其中一手房去年3月份成交量为2259套,成交均价为44503元/平方米,从成交量来看,限购后逐步小幅下跌,但2017年12月至2018年1月份,月成交量均超过2017年3月份,月成交均价则均高于2017年3月。但二手房的变化较为剧烈,2017年3月份北京市二手房成交量为30737套,评估均价为63082元/平方米,至今,成交一直未能突破2万套大关。2018年2月份北京市二手房成交量为7914套,评估均价为58319元/平方米。刚需占比增加中原地产研究中心数据统计,过去一年,北京楼市政策发布密度创造了全国及北京的历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。二手房市场全面降温,成交价、成交量均明显下降,成交结构也呈现出刚需占比增加的特点。“认房认贷”是3·17调控的主要手段,这一政策对于换房需求的影响较大。有贷款记录购房者均被认定为“二套”,房贷利率从之前的95折(首套)到调控后的上浮20%。以2017年500万总计的“低总价改善”房源的首付、利率同比变化为例,数据显示虽然调控后均价下跌,但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。统计数据表明,与换房首付比例大幅增加不同的是,纯刚需的首付在调控前后没有变化,因此调控后刚需占比有明显增加,从总价段来看,400万总价的房源成交占比明显提升。对于今年北京二手房市场量、价走势,链家研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时预计,在现有政策延续不变的情况下,2018年二手房成交量将和2017年接近,原因在于,2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后,四季度开始小幅修复,加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策,市场修复的力度有限。另外,预计今年会有不少限价房和共有产权房入市,在一定程度上会分流二手房市场的需求。综合来看,预计2018年价格总体将保持平稳。

2018年一线城市房价为何难有反弹表现?

北京8家银行二套房贷利率浮动情况如何?

北京房贷再次收紧。证券时报记者昨日从有关渠道获悉,中、农、工、建、交、中信、招商、北京等8家银行已经发布了住房贷款利率最新通知:以网签日期为准,5月1日(含)以后网签的业务,首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%;4月30日(含)以前网签的业务,首套房利率最低执行九五折。对此,业内人士认为,从“3·17新政”开始的一系列楼市调控政策改变了市场预期,市场明显降温。4月北京二手住宅市场量价齐跌,不仅网签套数下滑超三成,成交价格更是由升转降,跌幅达6%,结束了2015年底以来连续上涨的趋势。而此次房贷利率的调整,对目前整体市场下行的趋势起到雪上加霜的作用,交易量减少、价格稳中有降的趋势在5、6月份甚至更长时间会得到延续。北京楼市量价齐跌“3·17新政”出台之后,北京二手住宅市场的热度明显冷却,网签量、市场的实际交易量大幅下降。此外,新增房源量增加,新增客户量减少,市场的整体供求关系发生了转变。北京链家东城某门店的工作人员接受证券时报记者采访时表示,“3·17新政”及后续的多项调控导致现在市场比较低迷,特别是首付的调整对市场影响最大,目前的客户比之前少了不少。“我们店3月份成交了20套,主要是3·17之前成交的,而4月份总共才成交6套。”他说,至于价格,因为二手房业主不同,心理价位也不同,有的业主感觉市场不好会稍微降一些价,整体平均成交价与3月相比降幅约2%;有的业主看价格降了就不卖了。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%。更为直观和明显的是市场签单量的骤降。“3·17新政”出台的第二天,北京二手房市场的签单量立刻大幅减少,随后连续下滑,进入4月,北京二手房市场的单日签单量一直维持在一个非常低的水平。整体来看,新政至今平均每日的签单量较新政前的平均签单量下滑了7
5.6%,市场已经跌落低谷。除了交易量、网签量已经呈现出的下降,未来的市场也同样开始走低。据统计,4月,通过北京我爱我家登记的新增买卖房源登记量环比3月增加2
7.2%,新增买卖客户登记量环比3月减少3
2.6%。数据表明,目前愿意出售房屋的卖家明显增多,而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。在交易量下滑的同时,4月北京二手房价开始出现了下跌,这也是2015年8月至今北京二手房价的首次回落。伟业我爱我家市场研究院统计显示,4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米,比3月下降了
6.8%。房贷收紧令市场雪上加霜对于5月1日起北京房贷利率上调的消息,一位链家朝阳区某门店的工作人员接受证券时报记者采访时表示,该政策会筛选一部分客户,对投资客影响较大。不过她认为,前期首付比例的上调对市场影响更大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示,此次房贷利率的上调对总价高、大户型这种整体房款总额高的房子影响大一些,从购房人角度,主要影响一些月供还款能力偏弱的购房人,由此可能会暂停或延迟购房计划。总体看,对目前整体市场下行的趋势会起到雪上加霜的作用,交易量减少,价格稳中有降的趋势在5、6月份甚至更长时间会得到延续。中原地产首席分析师张大伟指出,此次房贷利率的上调,是2014年“9·30”后楼市限贷政策3年来再次回到基准利率,对于购房者来说,从2016年到新政策后,每100万贷款购房者月供将增加915元,按照北京平均购房者200~300万的贷款额,购房者的月供增加将达到2000多元,信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。特别是首套房贷利率恢复基准利率,对购房者的心理影响非常大。“北京作为全国楼市调控最严格的城市,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长,这些房地产调控政策叠加将发挥调控效果。银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。”张大伟说,整体市场将在这些政策叠加下继续降温。胡景晖指出,如今全国楼市政策的基调已定,北京作为楼市风向标,未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的,所以市场的降温趋稳已成定局,而房价也将再无上涨的空间和动力,进一步下滑是大势所趋。

楼市政策严控之下 三四线城市如何去库存

  从十一开始,各地纷纷出台对楼市的调控措施,意在尽快遏制房价疯涨的势头,在“双限”的作用下房价得到了有效遏制。
观察者认为,楼市新政抑制住了一些过热城市的发展势头,可以说效果显著。
资料表明,从北京发起“双限”政策以来,目前全国已有22个城市出台了楼市限购、限贷政策。
  此时距相关政策的出台已经过去一个半月,据中国指数研究院给出的报告称,全国100个重点城市房价涨幅明显放缓,上涨城市的数量已经减少,多数热点城市房价涨幅有不同程度回落。
在过去的10月份,从全国100个城市新建住宅价格环比涨跌程度来看,79个城市价格环比上涨,与9月相比减少2个,21个城市价格环比下跌,与9月相比增加3个。
虽然大部分城市的房价得到了控制,但也有个别城市的房价“顶风上涨”,例如杭州地区,虽然当地政府出台了严格的限制措施,但是杭州的房价依旧高位运行并呈上升趋势。
因此近日杭州市深夜出台楼市新政,对房价上涨加大控制力度。
杭州市房管局日前发布通知称,自11月10日起,杭州市进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。
同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议,进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策,上调商业性住房贷款首付比例。
另外,对拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放第三套及以上住房贷款,并加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查等。
  有分析者表示,从成交量等数据来看,楼市新政遏制了一些过热城市的发展势头,可以说效果显著。
如果目前部分热点城市在前一阶段的楼市调控政策作用下,仍无法取得明显效果,还需要采取更为严厉的管控措施。
尽管目前热点城市的楼市的量价回落,但是像北上广深这样的特大城市恐怕很难用“双限”政策来完全抑制楼市升温,对此上海市已经率先开征房地产税。
就在11月9日,一则由上海税务部门发布的“缴税通知”,这则通知里含有的“个人住房房产税”的字样引发了不少市场人士的恐慌,被认为是房产税在上海“正式开征”了。
有好事者对这一消息进行加工夸大称,“这恐怕是房产税正式落地的信号,适用税率0.6%,房产税的税率已经敲定,预计将在全国铺开”。
不过据了解,其实这只是年底前的一则“催缴”通知书,上海房产税试点已经实施了快6个年头了。
虽然这又是一次“乌龙”事件,但从该事件能看出,当前弥漫在楼市中杯弓蛇影式的恐慌。
  现在不仅政策方面在控制楼市,从资金端来看,监管部门也在严控金融系统的资金流入。
在央行加大对商业银行发放住房消费大款的控制力度之后。
上周,中国保监会下发了《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》,要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。
保监会摸底保险行业不动产投资现状,是为了规范保险资金不动产投资行为,防范投资运作风险。
  虽然目前楼市的“高烧”在各路举措的“围剿”直线,降温的态势已经表现出来,但是与热点城市相比,三四线城市楼市的库存压力依然严峻,如何在既控制房价非理性上涨的情况下又促进楼市去库存工作的开展。
与“如火如荼”的热点城市相比,三四线城市去库存可谓”压力山大“,从目前状况来看,三四线城市存销比仍高达30多个月,即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。
面对巨量库存,今年以来,中央和地方频频加施“药量”,各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。
但目前来看,市场反应与政策初衷之间出现了背离,本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因,去库存压力更是有增无减。
而当前,调控力度加大的情况下,无疑会让这些城市的去库存难度进一步加大。
  针对这一问题,发改委宏观经济研究院副院长陈东琪今天表示,中国房地产政策要强调稳,房地产调控应该采取结构性方式,用中长期策略应对短期问题,而不能全线打压,以防止房地产行业可能的崩盘对宏观经济的影响。
他认为,一二线城市房地产市场将继续稳定,而三四线城市房地产则会随着基础设施改善、资本回流以及多方政策支撑而有望走强。
面对如此规模且有增无减的库存,各地政府应有“持久战”的准备,没有一蹴而就的“药方”,去库存需长短结合,因城因时施策。

北京房地产中介面临洗牌关店潮初现是怎么回事?

房地产中介成为此轮楼市调控的重灾区,门店关停的数量逐渐增加。
在 楼市遇冷、严查市场的背景下,房地产中介“生死劫”正在上演。
中介门店橱窗房源广告都已下架;“量价齐跌”几乎成为中介人员的 统一话术;此外,清明节假期,房产中介经纪人破天荒地获得两天假期。
业内认为,房地产市场规范化势在必行,严查只是开始,政策及监管持续收紧几成定局。
在 这一轮周期中,中小规模甚至大规模的中介公司都可能被淘汰,未来行业或将在重压下洗牌。
一直以来,从事房 地产经纪行业的经纪人都会做“话术培训”,所谓的话术就是指如何与卖家及买家进行沟通以促成房屋交易。
其中,很重要的一方面是在被问到市场现状及走向时, 经纪人的判断,具体来说就是成交量跟成交价格的描述。
在不同市场、不同买卖方、不同经纪人之间,话术都会有差别。
不过,北京商报记者走 访市场发现,近期房地产中介一线经纪人的话术开始趋于统一,那就是“量价齐跌”。
自2016年“9·30”政策出台后,二手房市场出现下行,但至今年春节 后二手房市场出现回温,这期间无论是成交量还是成交价格的行情,经纪人在与买卖双方沟通时会出现“量跌价稳”、“量跌价涨”等不同情况。
对于市场为何会形成“量价齐跌”这一统一话术,多个区域中介门店经纪人的解释基本一致。
一方面,自3月17日北京楼市新政出台后,一系列政策接踵而至, 严格的限制政策对楼市降温效果明显。
据某大型中介机构研究人员表示,本周北京二手房市场成交量环比下滑近50%;带看量下降幅度超过40%;价格方面,卖 方报价预期下调,房屋成交议价空间开始变大。
可以说,新政后北京楼市“量价齐跌”格局已开始显现。
另一方面,监管部门提出中介机构不得哄抬房价的规定,同时对于中介机构的执法检查力度开始加强。
为规避监管风险,中介公司也要求经纪人不对买卖双方表述“房价会继续上涨”等类似的观点。
除话术开始统一为“量价齐跌”外,北京商报记者走访市场时还发现,之前挂在门店橱窗上的房源信息展示已经完全被撤下。
此前房屋中介所使用的一系列房屋宣传手段也开始收敛。
值得一提的是,在市场成交量下滑、监管趋紧的背景下,清明节假期内,某大型中介公司给一线经纪员工放假两天。
朝阳区青年路区域一中介门店经纪人小张称:
“在我做二手房经纪人的近三年时间里,除春节假期外,从未有过连休两天的时候。
”近期二手房中介市场出现的关店现象开始引起越来越多的人注意,其中不仅有被强制关停的门店,还有更多自行关停的中介门店。
相关数据显示,自3月17日北京楼市新政出台至今,目前已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿,另外有91家房地产中介公司已自行关停。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京二手房中介行业关店潮已开始出现,主要原因在于监管查处力度加强及市场整体下行。
从监管层面来看,3月23日,市住建委召集链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋、中原等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,主旨在于规范中介机构的行 为,落实正在实施的楼市调控新政。
会上明确提出,“从今天起,一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,将逢‘涨’必查、逢‘炒’必办”。
此后, 在市住建委等多部门联合执法检查中,数十家中介机构门店被关停。
此外,监管执法部门的坚决态度也传导给北京二手房中介机构,部分存在违规可能的中介机构选择主动关停店面运营。
当然,另一个原因也在于市场成交的下行,尤其是“商改住”房屋的重拳砸下之后,此类房屋交易基本冻结,“商改住”楼盘周边开设的店面关停也是身不由己。
“公司已经关闭了几家位置不好的店面,同时,公司正在研究计划性地关闭部分店面。
这也是公司为了保持长远发展所做出的选择。
”北京一家中型房地产中介公司负责人如是说。
有业内人士分析认为,政策重压、市场下行,北京房地产中介机构正在经历“生死劫”。
关店潮已经开始出现,未来关店潮仍会持续甚至扩大。
2016年楼市的回暖给予二手房中介公司信心。
一方面,新兴互联网中介开始设立线下门店;另一方面, 传统二手房中介机构也忙于开店扩张,巩固并进一步抢占市场份额。
在此情况下,2016年中介门店数量进一步增加。
但是今年在严查违规之下,一些难以盈利、 不太规范的的二手房中介门店关停将在所难免。
某房地产中介负责人在接受北京商报记者采访时表示,在市场不断走向规范化之后,房地产中介行业优胜劣汰将加速发生。
一般而言,中介机构业务模式单一,企业生存受市场调控影响较大。
同时,规模较小的房地产中介机构抗风险能力较弱,预计今年将“死”掉一批中介公司。
上述人士进一步称,市场波动是正常的,本轮行业调整期来临的另一个原因在于监管,即行业不断走向规范,在这一过程中,服务能力弱、专业知识欠缺、经营行为不太规范的房地产中介机构都会面临被淘汰的命运,不只是中小公司,甚至规模较大的中介公司也将面临这一考验。
不得不提的是,有知情人士透露,近期监管部门查出关停数十家店面,对于整顿房地产市场秩序而言,仅仅是个开端,宏观层面政策的出台才是劈向房地产中介机构的“雷”。
有业内人士认为,未来包括二手房屋交易佣金比例的调整、房产中介行业制度进一步完善、监管惩罚长效机制的建立等,都有可能成为规范行业发展的措施之一。

2015年最后一周北京楼市成交量价双高

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