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换房过程中提前定房有影响

行业新闻 作者:johcychen 时间:2019-02-15 12:38:03 浏览量:4848 网民普遍认知程度:78% 来源:住范儿
贪吃鬼800提出提前还房贷的影响因素的问题,smars重点说明请问5年前前房主的户口过户后没迁走有何影响的基本情况,波普通过调查资料对业主在缴税过户前去世影响过户流程吗做出详细阐述,ibuda花大量时间收集整理购房资质过期影响房子所有权么。得出本内容供大家学习理解。
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换房是先买还是先卖换房顺序不同有何区别呢

想换房,一般要走什么流程?

换房涉及两个动作:旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说,想换房必须先卖房以腾出购房资质,即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅,那么既可以选择先出售,也可以选择先购入,当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例:一、家庭名下有两套住宅,如何换房?家庭名下有两套住宅,及其他例如京籍单身,名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅,属于购房资质处于占用中的情况,换房需“先卖再买”。1.为什么只能“先卖再买”?按照北京的限购政策,京籍已婚家庭名下,最多只有拥有两套住宅。所以,如果业主想换房,必须先出售一套,腾出购房资质,才能再购入新房。2.什么时候才算“腾出购房资质”?对于京籍家庭,只有家庭名下无房或者只有一套住宅的,才能通过购房资质审核。即,对于名下有两套住宅的家庭,只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天,才能通过资质审核,进入“买新”流程。3. “先卖再买”的流程大致怎样?(以卖旧全款,买新全款为例)家庭名下已有两套住宅,需先卖腾资质后才能再买分步解析:先卖1.房源核验:到建委进行房源核验,可以委托中介,也可以自行核验。2.收定金/签约:与买家达成意向,收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议》等。3.网签:与买方一起到建委或经纪公司,办理网上签约4.缴税:到当地地税部门办理缴税,税费由买方承担,城区不同或需提前预约5.过户:与买方一起到当地不动产登记中心办理过户,城区不同或需提前预约6.拿尾款。过完户后,按照与买方资金监管约定的时间,拿到尾款。再买7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请,否则可能会被核定为名下两套住宅,不能通过资质审核。8.付定金/签约。与卖家达成交易意向后,付定金,签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议等》。9.网签:与卖家一起,到经纪公司或者建委,办理网上签约手续。10.缴税:根据所购房子性质、年限、是否首套等,到当地地税部门缴纳税款,全部由买方承担,部分城区需提前预约。11.过户:与卖家一起,到不动产登记中心办理过户手续,部分城区需提前预约。12.拿新房本。温馨提醒:买新房时,资质审核可以在收尾款前进行,但必须在过户动作完成之后。二、家庭名下只有一套住宅,如何换房?对于换房人群,一般没有充足的资金购买第二套,所以需要先收到卖房房款之后,再购入新房。虽如此,但是为了缩短交易周期,一些步骤也是可以买卖同时进行的。适用人群:1.资金不足以购入二套2.以“首套”贷款,省利息(2017年3月17日后,只要全国范围内名下有贷款记录,就算二套。)3.以“满五唯一”享受个人所得税优惠4.以“首套”享受契税优惠换房流程如下:换房流程这样,只要购入新房的网签,在出售旧房过户环节之后,就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。(1)贷款优惠商贷及公积金贷款首二套认定旧房办理完过户之后,如果申请公积金贷款,按照首套政策,最高可贷120万,比二套高出40万,且利率低10%。(2)旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠能省多少?举个例子:旧房:原值150万元,出售时网签价200万元(高于核定价),满五年,原契税1.5万。新购房:网签价300万元,85平米,如果旧房过完户后新房再缴税旧房出售时个税省(为买家省个税就相当于可以多卖钱):(网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%)×20%=5.7万新购房契税省:300万×3%-300万×1%=6万合计:11.7万所以,如果没有充足资金购入第二套,那么不妨先将旧房出售,得到尾款后再买新房,这种换房方式不影响资审网签,缩短交易流程,也更加省钱!三、换房过程中有哪些必须注意?换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的问题,也是经纪人经常面临的问题。1.时间节点名下有没有房,有几套房,需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售,办理完“过户”这个动作之后2到3天,名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。应该怎么做?如果要腾购房资质、享受税费优惠等,一定要将旧房先办理过户,再办理新房网签。2.违约风险很多换房者因为资金不充足,需要用出售旧房的尾款来付首付,购买新房。但是很多情况,由于尾款不能按照约定到账,导致换房者违约。补充协议中关于各种时间的约定补充协议中关于时间节点的约束一旦一个步骤延误,可能涉及后续整个流程的拖延逾期,届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时,对其中的时间条款一定要慎之又慎。对于换房者而言,减少不必要的支出,缩短换房周期,既要牢牢把握首二套的时间认定节点,又要对合同中的时间规定留有余地,将买卖风险降至最小,获得更大的收益。资料来源:北京地税局

换房应该先买后卖还是先卖后买?

作为换房一族没有了首次置业时的兴奋和焦虑,更趋于理性,考虑更周全。换房的过程中,先买后卖还是先卖后买是换房者必须要考虑清楚的。那么,两种方案各有哪些利弊呢?一、先卖后买如果房子的户型、小区环境、楼层、地理位置等某些方面相对一般,即成交周期长,不确定多长时间能出售,那建议先卖后买,这样比较保险。优点:房子已经卖了,能收到全部房款的时间已定,交易周期相对较短,和下一家谈判会有优势,交易的每个交易时间节点都是事先约定好的,不存在任何风险。缺点:自己的房子已卖,能拿到得钱也是固定的,如果不能及时定房,可能会面临短期内房价上涨幅度较大,出行自己缺口的问题。二、先买后卖如果房子的户型、小区环境、楼层、地理位置等某些方面比较优质,即好卖的情况下,一般登记出来一个月左右可以出售,那建议先买后卖,毕竟在目前市场上行的情况下,先定好房,锁定房价,心里还是比较踏实的。优点:房子已经买好了,不用担心房价上涨了,比较适合房价上涨的市场。缺点:房子买了就面临付款时间的问题,可能会出现自己的房子短期内无法卖出,需要降 价出售的风险,还有两笔交易的时间衔接问题,只有和买房的业主沟通好相对较长的时间是可以避免风险的。另外,根据目前的市场和交易量建议换房者还是先了解一下自己的房子价格和成交周期,以及您要买房子的一些情况,再根据您的实际情况选择操作方式,无论哪种方式都存在一定的风险,请谨慎选择。(以上回答发布于2018-07-19,当前相关购房政策请以实际为准)点击查看更全面,更及时,更准确的新房信息

购买改善型住房的五大攻略 换房前必须知道

随着收入水平和居住要求的提升,几年前的刚需族如今也逐渐加入了换房的大军,他们或为添丁进口、照顾老人,或为孩子上学等刚性需求,或是对生活品质的提高而改善居所。那么,到底该如何购买适合自身情况的改善型住房呢?选购时又有什么要注意的问题呢?今天小编就来给大家说说,改善型换房到底该怎么选!一、弄清楚自己换房原因,按需挑房再次置业的原因是多种多样的,改善型换房的原因可以分为以下几类:第一,家庭人口的增加,需要一套更大面积的住宅;第二,收入水平提高,需要一套更符合自己品位的房子;第三,小孩的择校或老人上下楼等问题要换房。由于换房原因的不同,这也导致要根据购买需求的不同,去考虑换什么样的房子才适合自己。二、考虑换房过渡期,买卖房顺序依手中房款而定卖房后再买房入住很难同步的,因此,在换房的过程中购房者需要提早考虑“换房过渡期”。资金紧张的购房者建议可以考虑先卖原有住房再买新房,以筹到售房款后实现自己的换房计划。资金宽裕的购房者建议先挑选到合适的房子再卖原有住房。三、地段、生活配套更加重要一般来讲,改善型购房者对住房区域的选择一定要根据自己的经济能力和换房的要求进行全面考虑。房子的区域房价水平、生活配套、小区环境、周边交通、学校等情况都应纳入考虑范围。因为改善型住房需要改变的不只是房子的大小,还有房子背后的整个生活体系。四、户型大小要看性价比和舒适度改善型购房人群与刚需人群不同,对舒适度的要求更高。因此在户型选择上,房间的大小、功能划分是否合理、是否有面积浪费、采光、通风等等因素都直接关系到居住的舒适度。不同的家庭有不同的生活习惯,选择大小、功能适合你的户型非常重要。五、好房子要配好物业拥有好的物业是好房子的特点之一。购房者变成业主后,居住的安全感、舒适感、私密性都与物业服务的好坏直接挂钩。购房者可以通过实地观察物业状况来判断小区物业服务的细致程度。(以上回答发布于2016-12-19,当前相关购房政策请以实际为准)更多房产资讯,政策解读,专家解读,点击查看

年底换房注意事项需知晓 买到好房享受生活

不知不觉中2016年将接近尾声,新的一年工作和生活又将会有什么变化和进展,我们不禁对未来开始憧憬和描绘。很多人筹划着换新工作新同事和新氛围,又或者买辆新车换购新房,来一场说走就走的旅行……不管对未来有什么计划,都是美好的值得向往的。但在兴奋之余,也别忘了万事要谨慎。对于年底换购新房这事,小编今天要告诉你一些注意事项。这种房子最好别碰1、  房屋多位产权人一般情况下,房屋有1至2个产权人,但如果房产证加上了双方父母等其他亲属的名字,想要购买这套房子就要获得所有共有产权人的同意,如果在没有清楚了解房屋产权情况下签约付款,中途出现共有人不同意卖房的情况,之前签订的合同也将无效。2、没有产权证的房子目前社会上存在一些建在集体用地上的小产权房或没有取得房产证的新房等,这类房子存在无法过户的风险,之后也将出现能否过户的问题,严重的还可能陷入官司之中。3、物业管理混乱的房子物业公司服务的好坏将直接影响到居住舒适度。管理服务差的物业,不仅影响自己的日常生活,还可能引发纠纷。最好的办法是通过走访周围邻居间接了解物业公司管理情况,也可以上网调查物业公司资质。房龄问题影响贷款如果自己的房子住了几年后要卖出去,房龄是房子否顺利卖出的重要前提。虽然中国内地的住宅产权规定是70年,但目前中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。这就意味着,25年至30年之后,房子要拆迁重建的可能性就变得很大。尽早考虑换房过渡期在换房的过程中购房者必须提早考虑“换房过渡期”,现实中卖房和买房同步进行几乎是不可能的。通常在新房最终确认后,购房者应立即考虑“换房过渡期”的居住事宜。如选择  租房最好在新房周边以方便装修,而租赁时间的选择则要兼具新房的交付时间及最终入住的大致期限等。此外租赁房源的稳定性也要有所保障,避免多次搬家耗时费力。换房买房是件值得认真考察和对比的事,换到好的房子,心情愉悦的同时也能利好工作。(以上回答发布于2016-12-20,当前相关购房政策请以实际为准)更多房产资讯,政策解读,专家解读,点击查看

改善型换房族到底应该先买房还是先卖房?

对于土豪”换房族“来说,换房就是再买一套,可对大多数老百姓来说,换房往往要卖掉之前所购买的房子。至于换房时是应该先买房还是先卖房,让很多购房者产生了困惑。下面小编就给大家说说应该怎么换房。先买房后卖房由于老房子还没有卖出,手头缺少周转的资金,买新房首付款的来源是最棘手的难题,所以通过各种渠道筹措资金是解决问题的要害所在。在现实的交易过程中,我们发现购房者“融资”的手段也是五花八门,比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资,依靠 父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是,巧妙地利用自己原来老房子进行抵押,获得短期贷款解决资金周转需求,也是一个不错的方法。先卖房后买房老房子卖了手头有了资金周转,买新房首付款的来源也就迎刃而解了。但与此同时另一问题的出现却让购房者颇为尴尬,由于离新房交房还有一段时间,如何解决卖房后的居住问题,渡过卖与买之间的“时间差”就成了一个现实难题。从实际的操作来看,租房居住是最为直接的方法,但搬家的耗时费力也让人望而却步。所以目前市场上也出现了一些变通的方法,比如适当延长卖房的交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。建议一收到首期房款再签购房协议短 时间内的置换型购房者,还要事先有所考量,万一在卖房或买房过程中某个环节遇到问题,相应的合同、资金、贷款等方面的因素都可能会因此遭遇问题,容易产生不必要的损失。比如因为如果先下定金买了房子,而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖,就会出现因资金不足或其他无法履行购房协议的问题,造 成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。建议二户口问题弄明白另外我们在调查中发现,户口也是大家在换房过程中应该留意的一个方面,在以前的二手房交易案例中,也曾发生过买房之后户口无法报入的极端情况。另外如果是考虑子女就学,就要多多留意相关学校对入户时间上的规定。总体而言,资金、“时间差”、户口是换房过程中首先必须考虑的三个大问题。除此之外,大家还要把握住这样三点:一是交易的安全性;二是量力而行的出发点;三是用足当前的优惠政策。其中特别要把握对购房优惠政策的运用,比如充分利用公积金贷款,多关注普通住房等。(以上回答发布于2017-01-04,当前相关购房政策请以实际为准)搜狐焦点网,为您提供房产信息,房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息
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贷款没还清,该如何换房?
贷款没还清也能换房,但是首先需要把没有还清的贷款还完,办理完解抵押之后方可出售、买新。对于贷款没还清想要换房的换房者,应该先评估自己的资金状况,有没有充足资金解抵押,有没有充足的资金付新房首付。如果资金充裕,换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那么周期或需延长。一、贷款没还清,旧房怎么卖?贷款没还清,想卖旧房要先解抵押。1.解抵押时间各城区或对解抵押的时间有不同的规定。部分城区对于x京(房本登记编号)的房子,在过户之前完成解抵押就可以,也就是说这样的房子即使没有办理完解抵押,可以通过房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签(买方选择公积金贷款的,需在房屋评估之前做完解抵押)。而对于非x京房本的房子,需要在房源核验之前完成,这类房子没有解抵押是不能通过房源核验的。需要注意的是:各区政策或有不同,以咨询当地经纪人或住建委规定为准。2.如何还清贷款一般情况下,除了自己筹钱还清贷款,也可以通过自行支付赎楼或者求助于大型正规的金融担保机构。以链家为例:自行支付首先自行支付业务是比较靠谱的一种替卖家还清贷款的方式。北京有的大型中介公司会提供“自行支付”业务,也就是中介会起到一个担保作用,可准许买方将首付款直接交付卖方。一旦交易过程中出现问题,比如房屋查封,中介公司会先行垫付给买方。但是想要办理自行支付业务需要满足这些条件:(1)房屋无查封、异议登记、占用等限制转让的情形;(2)抵押权人最多两个,且不能同为小贷;(3)两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期;(4)解抵押金额不超过成交价八成(注意计算方式);(5)卖方无未完结诉讼;(6)办理赎楼公证;(7)收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码;注意:全部条件满足,按自行支付购房款操作;如后期出现风险,中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。具体详情还请咨询当地经纪人。3.如何解抵押?解抵押大致分为八个步骤:解抵押参考流程4.关于解抵押过程中的要点解释涉及到换房者需要参与的主要有以下三个环节:电话预约、柜台办理以及不动产登记中心解押。(1)打电话给银行,咨询提前还款事项。市属公积金可以通过12329电话语音系统预约,国管公积金不用预约直接到贷款行办理,商贷可拨打贷款行电话咨询。公积金贷款的,提前还款没有违约金,还款项目为剩余的本金。商业贷款的,提前还款,需满足银行合同约定。不同银行对提前还款有不同的规定,比如有的银行规定贷款第一年不能提前还款。(2)去银行申请提前还款填写申请表,预约还款金额和时间。国管公积金提前还款在合同确定的还款日前2个工作日之前(遇节假日提前),直接到贷款发放银行办理。办理地点:贷款发放行柜台提交材料:《中央国家机关住房公积金贷款自由还款方式下月还款额度调整申请书》、借款人身份证、借款合同。贷款发放银行审核后向借款人开具《中央国家机关住房公积金贷款自由还款方式下月还款额度调整确认书》。市属公积金提前还款方法一:柜台办理办理地点:贷款业务部门柜台(城六区的房子要到方庄公积金贷款中心二层办理)提交材料:借款人提交身份证原件及复印件方法二:电话办理拨打12329,按照语音提示操作,需要提供借款申请人编号和密码(借款申请人编号是借款合同右上角的14位编号,密码是借款合同号后6位)商业贷款提前还款办理地点:贷款业务部门柜台提交材料:借款人提交身份证原件及复印件(3)到不动产登记中心解抵押以商贷为例,需提交以下材料1.注销登记申请书2.解除抵押协议3.授权委托书以上三项均需加盖银行或抵押权人公章4.房产证5.他项权利证原件6.受托人身份证原件及复印件二、贷款没还清,该怎么换房?为了顾及换房者用更少的钱,更快的速度换房,理论上换房的流程可以按照下图进行1.换房流程贷款没还清,换房参考流程2.这样的步骤设置有哪些优势?主要优势有三种:税费、贷款以及时间优势。(1)税费优势步骤体现:买新房网签在卖旧房缴税之后。原因:如果买新房网签在卖旧房缴税之前,可能会导致“二套”,这样就会导致出售环节契税、个税增加。税费优惠(2)贷款首二套认定步骤体现:贷款面签要在旧房过户之后。原因:面签审核时,要对买方名下房产进行核实。(3)时间优势在这个换房的流程中,例如资质审核与房源核验可以同时进行,这样可以缩短交易时间,这样可以尽可能减少交易过程中出现的不必要的麻烦,缩短交易周期。同时,如果没有充足资金购入第二套,那么不妨先将旧房出售,得到尾款后再买新房,这种换房方式不影响资审网签,缩短交易流程,也更加省钱。三、旧房贷款没还清,换房者还应知道什么?做到又快又稳妥的换房,要减少不必要的周折。咨询经纪人当地政策、了解解抵押等换房流程、明晰合同中应该注意的时间节点,都有助于稳妥换房。1.解抵押的时间一定要咨询经纪人。上文中已经提到,由于城区的不同,房本登记的不同,解抵押需要在不同的步骤之前完成。非x京的房子,需要在房屋核验之前就完成。所以如果换房者想要缩短交易周期,可以在房屋核验之前就将房子解抵押。2.注意条款中的时间约定贷款没还清的换房人群,或对资金有较强的依赖性,需要使用资金进行周转等环节,所以在签署合同时一定要注意,给自己留出足够的时间办理解抵押、收款、付首付、迁户口等步骤。常常也会因为一个步骤的推迟导致多个条款违约,造成不必要的损失。(1)关于定金的支付时间约定关于定金的支付时间约定(2)关于解抵押的时间约定关于解抵押的时间约定(3)关于首付款支付的时间约定关于首付款支付的时间约定(4)关于办理抵押过户的时间约定关于办理过户的时间约定(5)关于户口迁出的时间约定关于户口迁出的时间约定以上是合同中部分比较重要的时间节点,换房者一定要认真把握房屋出售和购入各个环节的时间,尽可能留出足够的时间办理手续,防止违约
如何 换房 贷款 还清
在房屋买卖中置换和换房有何区别?
  有偿换房  通过中介机构实施以小换大、以远换近、以劣换优,其中得利方向另一方支付一定量的货币补偿,以求公平合理。交易原则为双方自觉自愿、平等协商,房价确定随行就市,以双方当事人的协议价格为准。该交易方式扩大了换房双方成交的机率,是一种老百姓乐于接受的方式。  差价换房  指换房户之间按照承租的住房使用价值,实际上是按照承租住房的价值相互找补差价。  房屋置换  指一方承租公有住房与另一方享有产权住房之间置换。承租公有住房和享有产权的住房都按照其价值计价,承租公有住房一方支付差价,并获得另一方住房的产权。  承租人无权享有使用权房交易权利  那么,到底房屋使用权的买卖行为是否合理呢?据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”由此可见,承租人不享有产权人享有的零星、分期出售住房使用权的权利。  根据以上规定,承租人出售住房使用权为违规交易。有关专家分析,其所以不合理还体现在以下方面:  1.承租住房由于位置的不同(譬如繁华程度)客观上会形成住房的区域差价,但这是国有土地的价值,是国家、财政投资形成的价值。同时,承租住房面积的大小和建筑质量所体现出来的实惠,承租人可以享用,但并不为其所有,承租人凭借以上客观形成的使用权在买卖过程中享受的“差价”显然是不当得利。  2.众所周知,以往的住房实物分配存在着明显的不合理,得到较大住房面积的住户,除了既有的住房实惠外,比之相对住房面积小的住户还享受着政府和企业对公有住房的维修以及管理费用的暗补,这些是看不见摸不着的但又是客观存在的,由此可见,占有住房多的住户在其使用权买卖中将以上实惠“货币化”后归为已有,显然是不合理的。  产权单位“不松手” 勉强换房有后患  由于使用权交易中,存在诸如上述的不确定因素,故消费者在购房、换房的交易中首先应把握国家和北京市关于房地产政策的规定和要求,要了解房地产中介机构的合法性,要对房产买卖、交换双方的情况做一个全面仔细地研究和了解后再做选择。  交换使用权房产时,首先要和该房产的产权单位建立联系,了解产权单位的态度,如产权单位对自己的房产“不松手”严禁职工私下交换、买卖,应该毫不犹豫地放弃该房产的交换,以免由于私下交易带来的麻烦。  据有关消息,以公房、房改房买卖、交换为核心的北京市房地产二级市场行将开放,与此同时,关于二级市场放开的细则也正在落实之中,对于密切关注二级市场的准购房者而言,这无疑是最大的利好消息,届时,购买二手房将是一件很寻常的事,而不用购房瞻前顾后,不知所终。
房屋买卖 区别 换房 有何
如何以房换房
招数一: 置换改善时间越早越好 从长远看,房地产发展处于盘旋上升期,旧房、品质差的房子没有新房、品质好的房子增值幅度大。换的越迟,付出的成本与代价将越高。 招数二: 选择淡季进行置换更好 旺季时房子卖得快
何以 换房
新政下如何换房有技巧
      先卖房、再买房,还是反之?该怎么样挑选比较?有哪些税费和政策相关?央行新政之下,如何换房是一件颇具技巧性的事。   不同情况分开看   新政出台将“认房又认贷”调整为“认贷不认房”,银行办理贷款时,不再考虑购房者曾经的房贷记录。因此我们可以看到,本次央行“限贷”松绑新政最大的受益者就是那些因为被限贷且无法支付高昂贷款利率从而难以实现购房计划的购房者。而现在随着央行新政的逐步落地,这些购房者只要不被限购,就能够享受到市面上最为优惠的购房贷款利率。这样一来,立刻能减去不少购房成本和购房压力,使不少购房者的换房计划成为可能。   不过,针对不同购房者的不同情况,仍需要具体情况具体分析,区别对待。   1.有房有贷有资金:   对于手头资金宽裕的购房者来说,原本购买二套房,贷款需要执行1.1 倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率,那么不妨考虑将手头一部分用于投资的、或是闲置的资金将原本的贷款还清,然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来,就能节省一大笔利息支出。   2.有房无贷无资金:   对于贷款已全部还清,但手头资金有限的购房者来说,想要换房就最好是走先卖、后买的改善型路线,这就需要购房者一边联系二手房买家,一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后,由于自己无房,原本的贷款记录也不再追溯,就能把卖房款用作首付,其余部分再享受新政优惠利率,达到自己的改善性需求。   3.有房无贷有资金:   对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说,考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房,那么也可以通过新政享受优惠利率,在保留原有一套房的基础上,购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。   4.多套房无贷款:   对于贷款已还清、但名下有多套房产的购房者来说,首要是让自己重新获得购房资格,不再被限购,然后才能享受新政优惠。通常,我们可以通过卖出多余房产、房产证减名字等做法来操作。   先卖后买更省力   那么究竟是先买、后卖好,还是先卖、后买好呢?其实,对于已有两套房及以上住宅、已经还清贷款的人来说,卖掉一套甚至两套房来购买新房是当前最行之有效的换房手段。如今“认贷不认房”的政策使得卖旧买新可以做到有效规避制约,同时,卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产,如小换大、旧换新、数套并一套等。   不过,需要留意的是,出售房产过程中有可能会面临承担房产营业税、个税等成本,像上海(楼盘)所规定的“个人将购买不足5 年的住房转手交易的,全额征收营业税”。因此对于换房家庭来说,还存在一个选择的问题。按照一般的思路,应出售免税而且升值潜力较小的物业;如果只能二选一,则选择最有利的方面。总之,要依照相关规定先作一个初步的预算来进行取舍。   另外,如果暂时手头还有贷款尚未还清,想要享受新政优惠就要先将手头的贷款全部还清才行。不过,这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟,前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5 折这样的优惠利率,而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此,如果为了在新政下“达标”,而把过去更优利率的贷款提前还清,则根据不同的年限、利率、总价,可能反倒未必划算了。所以,购房者也不要盲目地因为新政而急着还贷。   先买后卖可减名   考虑到当前楼市相对冷清,如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑,也可以在保留原有房产的同时去买新房,等到将来市场较热时再将多余房产卖出。至于限贷的问题,则可以采取变更产权证名字的方式来进行解决。   不少家庭的房产是与父母等亲属共有的,产权证上写有多个名字,这时,就可以选择去掉产权证上自己的名字,使得自己家庭名下的房产3 套变2 套、2 套变1 套,从而再次获得购房资格。不过,不管是加名字或去名字,都将被视为份额买卖,要收取相应份额的契税及各项税费。   另一种做法则是赠与。按照目前规定,父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让,各地规定的赠与所需税费虽不尽相同,但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过,前提条件也是被赠与方要有购房资格。   总之,就是以顺利获得“房票”为大前提,再结合多种方式选取最经济、最便利、最适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。应该说,根据各自的家庭情况,合理地进行转让和置换,比较和计算具体操作的费用差异,才能选出最经济有效的方式。然而也要注意,不能一味贪图小利而采取借用他人名义购房或假离婚等伴随许多风险和麻烦的方式,以免得不偿失。  (以上回答发布于2014-10-30,当前相关购房政策请以实际为准)搜狐焦点网,为您提供房产信息,房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息
如何 技巧 换房 新政
买房交定金后可以换房吗
买房交定金后一般不可以换房,但可以和开发商协商(换大不换小,换高不换低)定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。定金具有双重担保性,即同时担保合同双方当事人的债权。就是说,交付定金的一方不履行债务的,丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的,则应双倍返还定金。
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改善型购房者换房 要注意这几点
改善型购房者换房有哪些注意事项?了解清楚才能顺利卖房。1.考虑换房过渡期卖房后再买房入住几乎是不可能同步的,因此,在换房的过程中购房者必须提早考虑“换房过渡期”。一般在新房最终确认后,购房者应立即考虑“换房过渡期”的居住事宜。如果选择租房子住的话,最好在新房周边以方便装修,住房时间的长短则要兼具新房的交付时间及最终入住的大致期限等。此外租房也要考虑稳定性,毕竟搬家的耗时费力问题也是不容忽视的。2.资金安全最重要以免“房财两空”二手房买卖由于相对复杂,交易过程中存在太多不确定因素,必须加以重视。首先要核实产权的合法性,防止“房财两空”;不要冲动下定,不然反悔的话很难收回;合同内容要明确、特别是一些违约责任需明确;“资金监管”流向清楚,交接过程结清费用。3.尽量延长交房期限如果买家需要办理按揭贷款、卖家需要偿还贷款等会使交易周期变长,给正常生活带来不便之处。因此,换房者应多与专业人士、交易方沟通,尽量延长交房期限,同时尽量提前买进新居的交房时间,适当安排交易周期,并留有一定的余地、实现旧房和新居之间的理想对接。(以上回答发布于2016-11-25,当前相关购房政策请以实际为准)点击查看更多房产信息
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购房须知:以房换房和以房养房要注意什么?
             对于很多改善型置业者或者说是需要换房的购房者来说,二套房如何选择?首套房又该如何处理?这些问题都是需要迫切解决的。目前有以房换房和以房养房这两种解决办法,但是在具体实施的过程中也有很多需要考虑的因素。今天小编就为大家仔细分析相关注意事项,想要靠谱的完成买房,就要按照这些来做。       一、“以房养房”的注意事项以房养房是指在购买二套房的时候,保留首套房,用另外的资金去购买新房,然后将首套房用作出租,利用部分租金来还新房的月供,称之为用旧房养新房。1、以房养房的前提条件是手中有足够的资金支撑新房的首付款,如果首付款有压力,还硬撑着两套房同时在手的话,确实有点不值得。2、前期可以用首套房的租金来养新房,后期随着工资的增高和还款压力变小等因素,用来出租的首套房也可以进行出售等处理。二、“以房换房”的注意事项以房换房是指卖掉自己现有的房子,来重新购买新的房子。或者说是买卖双方的房子符合对方的购买条件,双方可以通过补差价的方式进行房屋交易,完成各自的换房需求。前者,是现在社会常用的换房方式。1、把握好买卖时间节点把握好买卖时间节点的好处在于,既能缓解资金的压力,又能保障自己的生活有序进行。避免出现新房急需资金付款的时候,老房子的回款还没有收到,也不会出现自己卖了老房子,还没有买到新房子,落到还得租房的下场。2、选择支付能力较好的买家选择支付能力较好的买家是为了自己在换房的过程中,能及时拿到应得的资金,避免出现新房首付款无法准时到位的情况。同时还可以实现资金的无缝对接,不需要自己再重新筹措资金,简化一些购房程序。3、资金一定要进行第三方托管以房换房因为涉及到多方的资金往来,所以资金托管便显得尤为重要。对于买卖双方来说,风险都会减小。尤其是对于二手房交易来说,本身交易流程就复杂,涉及多方,如果有了资金托管,对购房者来说,确实能省心不少。4、购买二手房要注意房龄换房时,如果换的是新房还好说,选好品牌,注重房屋质量,按照新房交易流程来就行。但是,如果换的是二手房,那么就一定要注意房屋的房龄了。首先,房龄满五年,对购房者来说,如果符合满五唯一的条件,是可以减免一些税费的。其次,房龄又不能太大,因为银行规定,一般情况下,超过20年房龄的二手房贷款放款会很困难。最后,为了自己居住便利,建议不要购买超过10年房龄的房子,毕竟房屋的产权多为70年,房龄如果太长的话,购买就没有什么意义了。(以上回答发布于2018-04-09,当前相关购房政策请以实际为准)更多房产资讯,政策解读,专家解读,点击查看
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换房应该怎么换?先买后卖还是先卖后买?
作为换房一族没有了首次置业时的兴奋和焦虑,更趋于理性,考虑更周全。换房的过程中,先买后卖还是先卖后买是换房者必须要考虑清楚的。那么,两种方案各有哪些利弊呢?一、先卖后买如果房子的户型、小区环境、楼层、地理位置等某些方面相对一般,即成交周期长,不确定多长时间能出售,那建议先卖后买,这样比较保险。优点:房子已经卖了,能收到全部房款的时间已定,交易周期相对较短,和下一家谈判会有优势,交易的每个交易时间节点都是事先约定好的,不存在任何风险。缺点:自己的房子已卖,能拿到得钱也是固定的,如果不能及时定房,可能会面临短期内房价上涨幅度较大,出行自己缺口的问题。二、先买后卖如果房子的户型、小区环境、楼层、地理位置等某些方面比较优质,即好卖的情况下,一般登记出来一个月左右可以出售,那建议先买后卖,毕竟在目前市场上行的情况下,先定好房,锁定房价,心里还是比较踏实的。优点:房子已经买好了,不用担心房价上涨了,比较适合房价上涨的市场。缺点:房子买了就面临付款时间的问题,可能会出现自己的房子短期内无法卖出,需要降 价出售的风险,还有两笔交易的时间衔接问题,只有和买房的业主沟通好相对较长的时间是可以避免风险的。另外,根据目前的市场和交易量建议换房者还是先了解一下自己的房子价格和成交周期,以及您要买房子的一些情况,再根据您的实际情况选择操作方式,无论哪种方式都存在一定的风险,请谨慎选择。(以上回答发布于2018-06-28,当前相关购房政策请以实际为准)点击查看更多房产信息
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在石家庄换房是先买还是先卖 有什么区别?
随着生活水平提高,人们对住房的追求越来越高,越来越多的石家庄人加入到换房的人群中。对于已有一套房,资金不那么充足的换房族而言,换房是先买还是先卖?对于换房者而言,想换房,有以下两种方案可供选择:1.先卖后买--比较中规中矩的做法,先将旧房出售,再去买想买的房子。2.先买后卖--先将想买的房子定下来再操作旧房的出售流程。还有一种方案叫边买边卖,归根到底总要先卖或先买。一、先卖后买和先买后卖的优缺点是什么?1、先卖后买:优点:资金比较宽裕,选房余地大;先卖房后,资金充足,再去买房,可选择的房源比较多。若是只有一套房,卖出后,名下没房,再买新房算首套房,首付和贷款优惠多。若是采用贷款方式买房,公积金贷款和商业贷款对首套房的首付款要求和利率优惠都比较低。缺点:卖房后需要租房居住,增加租房成本;卖房后房价上涨,心仪的房子已经买不起。2、先买后卖优点:将好的房源先买下,避免房价上涨或竞争激烈被别人买走;卖房后可以直接搬家,不用担心没房住。缺点:资金问题,先买房再卖房,需要在一定的时间内筹到钱付房款,若旧房迟迟卖不出,可能会导致资金断裂问题,造成违约或者需要通过其他途径融资。新房贷款需支付的首付和利息多,新买的房子若被认定为二套房,则贷款利率会增加,首付也需要付5成。旧房交易成本增加,若在新房网签之后卖掉旧房,则旧房就不属于唯一住房,卖房时产生的交易税费增加,即卖家需支付的买房成本增加,影响旧房对外出售。二、先卖后买和先买后卖分别需要注意什么?1、先卖后买适当延长卖房的交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房,不过要合理控制租房时间。如果没有碰到投资客,升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。2、先买后卖在现实的交易过程中,“融资”手段五花八门,比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资,依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是,巧妙地利用原来老房子进行抵押,获得短期贷款解决资金周转需求,也是一个不错的方法。买新房时在购房合同上留有回旋余地,例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”,或者“在某些不利条件下买房合同自动解除,而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。不管是先卖还是先买,在换房过程中,一定要把握三点:交易的安全性、量力而行的出发点、用足当前的优惠政策。(以上回答发布于2017-09-20,当前相关购房政策请以实际为准)点击查看更全面,更及时,更准确的新房信息
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以房换房还是以房养房怎么选?
对于很多改善型置业者或者说是需要换房的购房者来说,二套房如何选择?首套房又该如何处理?这些问题都是需要迫切解决的。目前有以房换房和以房养房两种解决办法,但是在具体实施的过程中也有很多需要考虑的因素。聊宅小编现在就为大家仔细分析相关注意事项,想要靠谱的完成买房,就要按照这些来做。以房养房是指在购买二套房的时候,保留首套房,用另外的资金去购买新房,然后将首套房用作投资出租,利用部分租金来还新房的月供,称之为用旧房养新房。“以房养房”注意事项:1、以房养房的前提条件是手中有足够的资金支撑新房的首付款,如果首付款有压力,还硬撑着两套房同时在手,确实有点不值得。2、关于首套房,前期可以用来养新房,后期随着工资的增高和还款压力变小等因素,用来出租的首套房也可以进行出售等处理。以房换房是指卖掉自己现有的房子,来重新购买新的房子。或者说是买卖双方的房子符合对方的购买条件,双方可以通过补差价的方式进行房屋交易,完成各自的换房需求。前者,是现在社会常用的换房方式。“以房换房”注意事项:1、把握好买卖时间节点把握好买卖时间节点的好处在于,既能缓解资金的压力,又能保障自己的生活有序进行。避免出现新房急需资金付款的时候,老房子的回款还没有收到,也不会出现自己卖了老房子,还没有买到新房子,落到还得租房的下场。2、选择支付能力较好的买家选择支付能力较好的买家是为了自己在换房的过程中,及时拿到应得的资金,避免出现新房首付款无法准时到位的情况。同时还可以实现资金的无缝对接,不需要自己再重新筹措资金,简化一些购房程序。3、资金一定要进行第三方监管以房换房因为涉及到多方的资金往来,所以资金监管便显得尤为重要。有了资金监管,对于买卖双方来说,风险都会减小。尤其是对于二手房交易来说,本身交易流程就复杂,涉及多方,如果有了资金监管,对购房者来说,确实能省心不少。4、购买二手房,注意房龄换房时,如果换的是新房还好说,选好品牌,注重房屋质量,按照新房交易流程来就行。但是,如果换的是二手房,那么就一定要注意房屋的房龄了。首先,房龄满五年,对购房者来说,如果符合满五唯一的条件,是可以减免一些税费的。其次,房龄又不能太大,因为银行规定,一般情况下,超过20年房龄的二手房贷款放款会很困难。最后,为了自己居住便利,最好不要购买超过10年房龄的房子,毕竟房屋的产权最多70年,房龄太长,购买还有什么意义。-End -本文版权归【聊宅】所有,转载请注明来源。
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国家对居民换房有何规定
国家对居民换房有以下几种情况。  有偿换房  通过中介机构实施以小换大、以远换近、以劣换优,其中得利方向另一方支付一定量的货币补偿,以求公平合理。交易原则为双方自觉自愿、平等协商,房价确定随行就市,以双方当事人的协议价格为准。该交易方式扩大了换房双方成交的机率,是一种老百姓乐于接受的方式。  差价换房  指换房户之间按照承租的住房使用价值,实际上是按照承租住房的价值相互找补差价。  房屋置换  指一方承租公有住房与另一方享有产权住房之间置换。承租公有住房和享有产权的住房都按照其价值计价,承租公有住房一方支付差价,并获得另一方住房的产权。  承租人无权享有使用权房交易权利  那么,到底房屋使用权的买卖行为是否合理呢?据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”由此可见,承租人不享有产权人享有的零星、分期出售住房使用权的权利。  根据以上规定,承租人出售住房使用权为违规交易。有关专家分析,其所以不合理还体现在以下方面:  1.承租住房由于位置的不同(譬如繁华程度)客观上会形成住房的区域差价,但这是国有土地的价值,是国家、财政投资形成的价值。同时,承租住房面积的大小和建筑质量所体现出来的实惠,承租人可以享用,但并不为其所有,承租人凭借以上客观形成的使用权在买卖过程中享受的“差价”显然是不当得利。  2.众所周知,以往的住房实物分配存在着明显的不合理,得到较大住房面积的住户,除了既有的住房实惠外,比之相对住房面积小的住户还享受着政府和企业对公有住房的维修以及管理费用的暗补,这些是看不见摸不着的但又是客观存在的,由此可见,占有住房多的住户在其使用权买卖中将以上实惠“货币化”后归为已有,显然是不合理的。  产权单位“不松手” 勉强换房有后患  由于使用权交易中,存在诸如上述的不确定因素,故消费者在购房、换房的交易中首先应把握国家和北京市关于房地产政策的规定和要求,要了解房地产中介机构的合法性,要对房产买卖、交换双方的情况做一个全面仔细地研究和了解后再做选择。  交换使用权房产时,首先要和该房产的产权单位建立联系,了解产权单位的态度,如产权单位对自己的房产“不松手”严禁职工私下交换、买卖,应该毫不犹豫地放弃该房产的交换,以免由于私下交易带来的麻烦。  据有关消息,以公房、房改房买卖、交换为核心的北京市房地产二级市场行将开放,与此同时,关于二级市场放开的细则也正在落实之中,对于密切关注二级市场的准购房者而言,这无疑是最大的利好消息,届时,购买二手房将是一件很寻常的事,而不用购房瞻前顾后,不知所终。
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