新房装修方案及注意事项：　　亲自量房　　量房是新房装修不可少的步骤，更何况量房关系到新房装修所需要的材料量。就算是多一平方米的价格差异，也能够导致新房的装修费用上升迅速。所以新房装修时候，业主最好亲自测量房间的宽度和高度等基本信息。　　隐蔽工程　　1、墙内的跑线要设计好，这不但会关系到隐蔽工程的费用多少，而且还能够减少后期家居生活中的插板数量，有利于家中的整洁度提升。　　2、上网不可抵挡的诱惑性，在新房装修时候，注意在每个房间预留一个网口。无线路由器是可不错的选择，但是不稳定，二是雷雨天气最好别用。　　3、插座的设计很麻烦，但是业主可以事先将家中必须具备的用电产品的预设位置规划好。　　4、所有龙头都装冷热水管，这样省去后期整改。而且使用也很方便。　　5、安装漏电保护器和空气开关的分线盒的工程不能够省，而且不要放在室外要放在室内。还要注意质量高。　　6、线槽的水泥表面批腻子之前表面处理很重要，对于不结实的表面用清洁球处理很合适。　　家具　　1、虽然装修队中的能人也能够制作一些家具，但是建议能够在商店买到的产品，尽量还是交给商店。　　2、房间的储物设计最好多，因为日后的生活不可避免的产生很多东西。　　3、家具的购买最好以实用为主，多余的东西不但浪费人民币，而且用起来也麻烦。　　4、在购买家具的尺寸需要注意门的大小。以免买了搬不进去。　　5、实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便　　6、灯的购买不能买哪种有顶的，清洗是个费力活。　　7、装灯带不适用，还是省省银子吧。　　厨房　　1、开放式厨房固然很时尚，但是如果经常做饭最好还是放弃。否则让家中的厨房油烟四处在家中飘荡，弄得家中一点也不干净了。如果你买那种大型的抽油烟器，开放式厨房可以考虑下，但是这样无疑让家庭装修费用加大。　　2、中式的抽油烟虽然不比欧式的好看，但是吸油烟的能力更强，也更为实用。　　3、厨房工作起来很闷热。可以考虑在厨房安装一个空调。　　4、厨房的地板颜色最好深点，这样更加耐脏。　　5、瓷砖铺贴时候，注意瓷砖的水平面最低点在地漏处。　　6、橱柜的人造石下最好垫有厚木板，切菜更加好。　　卫生间　　1、一个厨房小水宝，使用热水更加方便。对于清洗碗碟等，是很适合的。　　2、马桶边可以预留一个插孔，但是前提是保证这个地方不会被水弄湿。一是以后方便安装洗衣精等用电卫浴产品。另外一方面，对于入厕的时候，还可以给手机冲冲电。　　3、淋浴房的玻璃隔断虽然看起来不7a686964616fe4b893e5b19e31333337623364错，而且干湿分区效果更佳，但是首先要考虑玻璃的质量问题，另外擦起来还是很麻烦的。建议用布帘代替。　　4、对于只有一个小小的卫生间而言，淋浴房是最好的选择。当然，如果卫生间够大，或则你有两个卫生间。可以考虑浴缸。　　5、梳洗台的材质别用玻璃的，虽然好看但是难以清洗。　　6、浴室五金件，龙头之类的，质量很重要。　　7、台下盆减少立体突出的感受，比台上盆更加好看。　　8、卫生间内部放置一个柜子，洗澡时候，可以放置衣服。　　9，洗浴池建议装一个，它的使用频率很高。　　10、在购买马桶时候，组要注意自家的孔径。　　11、卫生间地面瓷片贴好后就试水，有点问题马上整改。　　12、装洗手盆要考虑好和镜子、放刷牙杯的架子、毛巾架的相对位置。这样使用起来更加方便。而且可以做个镜前灯。　　餐厅　　1、在餐厅中可以装个吊扇，让凉凉的夏天变得更加享受。　　2、餐桌旁边可以防止一个小柜子，你会发现日后很方便使用。　　卧室　　在床头装个灯，让睡觉不走路。　　客厅　　电视背景墙是家中用电器的集中区。多设计几个插头是很必要的。

　　国家没有规定入户门必须是防盗门。　　但国家规定了防盗门的门扇钢板必须在0.8mm以上，锁具必须在规定时间内防技术开启（详见这GB17565-2007_防盗安全门通用技术条件）。　　1.合格证：必须有法定检测机构出具的检测合格证，并有生产企业所在省级公安厅（局）安全技术防范部门发放的安全技术防范产品准产证。　　2.安全等级：防盗门安全分为A、B、C三级。C级防e69da5e887aae799bee5baa631333337613832盗性能最高，B级其次，A级最低，市面上多为A级，普遍适用于一般家庭。A级要求：全钢质、平开全封闭式，普通机械手工工具与便携式电动工具相互配合作用下，其最薄弱环节能够反抗非正常开启的净时间是15分钟，或应不能切割出一个穿透门体的615平方厘米的洞口。　　3.材质：目前较普遍用不锈钢，美观、耐用、防锈蚀。主要看两点：①牌号现流行的不锈钢防盗门材质以牌号302、304为主；②钢板厚度门框钢板厚度不小于2cm，门扇前后面钢板厚度一般在0.8cm～1cm之间，门扇内部设有骨架和加强板。　　4.锁具：合格的防盗门一般采用三方位锁具或五方位锁具，不仅门锁锁定，上下横杆都可插入锁定，对门加以固定。大多数门在门框上还嵌有橡胶密封条，关闭门时不会发出刺耳的金属碰撞声。　　5.工艺质量：注重看有无开焊、未焊、漏焊等缺陷，看门扇与门框配合等所有接头是否密实，间隙是否均匀一致，开启是否灵活，油漆电镀是否均匀牢固、光滑等。　　最后，购买时还应注重“防盗安全门”的“FAM”标志、企业名称、执行标准等内容，符合标准的门才能既安全又可靠。

1.0项目特点和管理思路1.1项目概况金水湾小区总用地130000平方米，总建筑面积60000平方米，容积率0、46。位于国内最大的市内湖泊—金鸡湖东南岸，紧邻金鸡湖八大景点之一的望湖角！身处小区整个金鸡湖浩淼景色一览无遗，在设计理念上以中式屋顶和欧式建筑相结合的风格，是湖滨得天独厚的水景别墅，小区内半岛式规划，山海式布局，层次感强，为苏州人营造一份“依山傍海，诗意而居”的时尚感受！小区借鉴海岛城市布局，通过半岛式结构规划。亲水听涛成为社区的主题灵魂，岛城特色结合绿化，湖岸广场、阶梯式水景等成为社区的景观中心。欧陆风情、油轮式风格会所通过水、码头、桥等苏州元素加以融合，配以景观大道、湖畔咖啡等，营造出极具人文气质的商业气氛。整个小区节奏感强烈，韵律感好；由北至南呈坡度分布，纯别墅房型、独栋、双拼、联体叠加错落有序排列，使得景观资源最大化，尽享无限湖景。欧式园林营造社区特有的仪式感和高贵感。小区位于园区的交通要道“机场路”边上，交通十分便利！小区周边配套设施完备：研究生城、F城商业中心、27洞高尔夫球场、会展中心、李公堤商业街等应有具有，是已绝版的环湖贵族生活居住地。1.2项目特点与物业管理需求分析1.2.1项目的高档次定位决定了高水准的物业管理禀赋优越的金水湾，会展中心、行政中心、科技文化中心，未来CBD“三心合一”的近在咫尺。纯水岸别墅血统，加上出类拔萃的设计，海岸式规划建筑布局，油轮式会所，全景面居金鸡湖，展显贵族风范，使得金水湾项目得以傲首金鸡湖，成为“苏州高档精品人文国际居住社区”。项目高档次的定位，对物业管理提出了更高的要求，要求项目必须具备良好的对外形象，归纳为：整体CI(包含MI/BI/VI)，特别是VI系统就可以体现出该物业公司管理的小区是高贵品质的象征；员工综合素质高，训练有素，服务规范、语言标准（包含外语）；让整个小区清洁、干净、井然有序。1.2.2 消费者的置业心理需求分析本项目为集智能化、别墅类型的高级住宅小区，销售定位为社会成功人士，这些人群目前已进行一次或二次置业，考虑购房的原因主要是因为目前的居住形态不符合其身份，不能满足其对生活品质及居住的要求，希望进一步提升生活品质，提高居住环境，希望居住在符合自己身份的顶级社区内。特别是一些来自东南亚、港澳的人士，其考虑较多的是，居住形态必须符合其本身国度的居住方式。消费者的置业心理决定了他们的生活服务需求具有多样性和个性化的特征，需要技艺精湛的物业管理企业作为管理上的配套。1.2.3多样化、个性化的服务项目需求小区的业主层次高，时间观念重，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时间，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区高，对会所、商业配套设施和家政服务需求大、依赖性强。因此，我们考虑提供菜单式、套餐式的服务项目供业主自由选择、搭配；提供解决业主日常琐碎事务的方案；有针对性的提供特约服务，如医疗、洗车、护送、商务等等。1.2.4关注业主，加强沟通的需求本项目所有住宅将以出售为主，小区内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。尊重每位业主，加强沟通，如1人服务50户或者100户，有针对性的提供服务，定期交流、走访；多举办社区活动，活跃社区文化，加强沟通；对重要节日进行慰问，送上婚礼、生日祝福等，帮助解决棘手问题。1.2.5 保证生活私密性的需求小区有维护业主生活私密性的特殊要求。其使用的最新、行业领先的安全监控防范设施，，要求有较强技术能力和多年实践经验的工程管理人员。1.2.6 用优质的管理提升物业的价值本项目内人工环境设计标准高，景观建筑和小品建筑多，环境舒适宜人，但管理和维护要求相对较高，特别是小区有3000米水岸线，在水景的维护上面要求高，而且要有创新。保证设备、设施的完好如初，有损坏及时维修；保证小区绿化的覆盖率、成长率；让服务品质、市场口碑日益提升。混合型的住宅区，在安全、消防、给排水、电梯等设备保障措施上要求也很高。1.2.7 完善生活配套的需求小区远离闹市却又交通快捷，小区内配有南北商业会所两套，均采用现代酒店式管理模式，增强了小区的生活便利性，为业主提供了轻松愉悦交流沟通平台。1.2.8 问卷调研分析我们为了更准确的把握金水湾业主所需要的物业服务，针对潜在目标客户群进行了一次专项的物业需求调查，调查共发放了58份问卷。根据调查，目标客户群体对物业管理服务的要求有：要求有良好的形象：VI系统的设计、员工的服务规范、小区的形象干净整洁等；要求保证小区的安全性、私密性：高素质的保安队员、服务人员的零打扰服务、杜绝闲杂人员进入小区、保障小区业主的个人基本信息安全、受控等；要求关注业主，加强沟通：定期走访、社区活动、重要节日的慰问等；体现人性化、个性化、物超所值的增值物业服务项目：护送、商务服务等；用优质的服务提升物业的价值：维修及时、绿化完好、市场口碑好等。通过对58份问卷的分析，还得出受业主所关注的物业管理服务项目按关注程度由高至低依次排列为：安全管理—环境卫生—园林绿化—会所服务—维修效率—社区活动—信息沟通—设备维护—投诉处理—特色服务等。对物业公司提供的特色服务按需求程度由高至低依次排列为：家政服务—代购票务—老人陪护—收寄邮件—照顾小孩等。1.3 服务定位多年来，我们始终保持平淡忠厚、勤存德治的企业之道，以精细管理创就精诚服务，用精心呵护催生精彩生活，严守“碑不自立，名由人传”的朴素理念，以需求产生动力，用创新推动前进，永不满足地实践着“相知多年，值得托付”的殷切期待，殚精竭虑为现代中国的人居事业不懈奋斗。继我国普通现代物管模式之后，我们拟向苏州送上了一份厚礼，把多年帷幄之中精心选种、精细调适、精诚酿造而精藏不露的我国新一代现代物业管理和物业服务的精制套餐展示在金水湾的业主面前。即把生活细节物化成艺术，用形象演示人文精神，以坚持“精诚的客户价值、精细的服务理念、精彩的生活阐释、精品的持续创新”为灵魂，以“高品质社区生活服务提供、高科技设备的维修保全、高配置社区经济活动、高格调都市文化演绎”为体魄，为用户和业主提升居住价值、壮大投资价值、丰富生活价值。 我们的口号是：“让你的朋友羡慕你的尊贵，用我的精细承诺我的服务”!鉴于此并结合金水湾的特点和物业管理需求分析，我们提出本项目的物业管理服务总体定位为：尊贵高尚、人文关怀、个性服务、精品特色。尊贵高尚：通过高标准的硬件管理和个性化的软件服务创造尊贵高尚的生活品位。如：针对业主高端消费者，以高端物业服务标准制定相关专业流程及各项管理指标，服务人员形象端庄、举止优雅、培训到位，体现档次。引入ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系等国际通用标准，保证服务品质。人文关怀：以“一切以满足物业使用人需求为中心”为宗旨，追求管理服务人性化。我们将始终遵循“以人为本”的思想，从物业管理的各方面，倡导以道德约束，以氛围熏陶的服务思想。同时，大胆借鉴酒店管理的思想，如设立服务中心、实行一站式服务和首接责任制、零打扰服务等，力争处处体现对人的终极关爱。个性服务：通过针对性的服务设计，满足业主的不同需求。根据项目使用人的特点提供个性化服务，如居家清洁卫生，特殊家具保养、家庭园林设计养护、特约安全保卫、特约家庭护理等。精品特色：本项目特点鲜明，别具风情的建筑设计依托金鸡湖的自然景观资源，成就了其高档精品物业的天赋。我们将积极配合开发商的设计理念，在管理服务上力争与项目特点相符合，如在视觉识别系统的策划中采纳欧式风情或湖景的元素，使服务与环境浑然一体，让业主充分体验生活于此的享受，使项目成为苏州独具特色的高档住宅小区。虽然我们做不到“采菊东篱下，悠然见南山”的境界，但在这里，我们想让业主拥有的是亲情、友情，拥有的是健康、是自信，拥有的是开放的生活，拥有的是家人般无微不至的照顾，在社区文化建设，我们注重邻里的和睦、社区的和谐，让景观、建筑、人等物人合一，营造良好的居住氛围。1.4新一代物业管理核心理念中国大陆的物业管理源起于西方，经过长足的发展，形成了具有鲜明特色的管理思想和模式。物业管理涉及大众日常生活之深之广，居各种市场化产业前列，同时，物业管理作为房地产产品的售后服务，伴随着中国大陆房地产业的发展而进步。在上述两方面，由计划经济时期的“房管”式物业管理，解决倒垃圾、看大门和应急维修的第一代物业管理到全方位提供标准清晰、流程明确的保安、清洁、绿化、设备保养服务，并有限度地介入业主家庭服务及社区文化的第二代物业管理，中国的物业管理发生着跨跃式的发展。社会的发展能不断地加快着人们的生活节奏，而同时又32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333335306332加速社会化分工的细致程度，使得信息不对称加剧。其次，大众对房屋的理解由栖身之所到生活品味的载体，又对物业管理提出了新的要求。第三，房屋商品属性的越来越鲜明，使大众对房屋赋予多样化的价值。上述几点，催生着物业管理的再一次革命。基于上述认识，我们自二00四年开始，更是开发丰富物业管理内涵，提出新一代物业管理的思想，并付诸管理模式的研究，经过近两年的时间，已初步系统化。在“金水湾”的管理中，我们将部分成果付诸实践，打造长三角地区首个新一代物业管理样板小区。现将新一代物业管理适用于“金水湾”的管理思想阐述如下：1.4.1核心价值观新一代物业管理以三价值观描述物业管理的核心价值，并以此突破物业管理的核心内涵，对于最终消费者------业主而言，创造居住价值和投资价值是新一代物业管理的核心贡献，居住价值的创造基于优秀的小区软件管理，即为业主创造安心、放心、舒心、开心、交心的“五心”级居住环境，而全面、及时、系统、创意的硬件维护与更新，为业主的资产提供保值、增值的保障。1.4.2核心服务理念新一代物业管理以“定制、精细”为核心服务理念，并将“定制”理解为“人本”，也即以业主的需求为导向，突出对不同群体业主的不同需求的满足，也即服务的个性化。我们将“精细”理解为“高度标准化”，通过精细服务为业主提供稳定、可信赖的产品，“定制”与“精细”相辅，分别着眼于个性与标准化，“定制”与“精细”相成，精细奠定定制的基础，定制凸显精细的创新。1.4.3核心竞争力新一代物业管理尊重专业化，推崇专业化，促进专业化，因此以“服务总成商”能力为核心竞争力，着重于以组合社会优质资源为业主提供专业增值服务，从而在专业的基础上完成定制服务。2.0高标准、高水平的管理措施2.1 全面导入ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三合一的管理体系。“金水湾”地理位置优越，环境优美，设施齐全先进，销售对象为高素质人群。对该项目实施物业管理，需统筹考虑专业化、规范化、精细化、科学化、公益化等各项准则，为此，我们在对该小区实施物业管理的过程中除引入ISO9000质量管理体系（QMS）外，还将基于科学化、公益化需求，引入ISO14000环境管理体系（EMS）及OHSAS18000职业安全健康保障体系（OHSMS）。以此建立公共秩序管理、安全防范、环境管理、设备设施管理、社区文化管理、职业安全健康管理、环境保护等七大产品的技术标准及服务流程，保证“金水湾”的物业管理在有系统的制度规范下实施。并以职业健康安全、环境保护实现物业管理产品的公益性与社会的良性互动。2.2全方位的绩效考核管理体系在项目的整体管理中实行：定岗、定编、定责任、定目标的考核管理体系。通过考核奖勤罚懒，优胜劣汰在团队内部中形成一种良性的竞争氛围以保证工作有效地完成。2.3 建立多层次、阶段化、实效型的培训体系，保证员工素质及服务水平的持续提升。“金水湾”员工的培训将受控于我们的整体培训体系之中，主要原则概括如下:2.3.1多层次“金水湾”员工培训首先以工作内容及职级分层次进行。高层管理人员的培训集中于公共关系、品质控制、体系规划、法律法规、财务统计、服务计划、人力资源开发与管理等方面；中层员工主要集中于求助及投诉服务标准及流程、建筑本体维修标准及流程、设施设备维修保养标准及流程、清洁绿化管理标准及流程、安全防范管理标准及流程、职业健康管理标准及流程、环境保护标准及流程、社区文化策划等方面；操作层员工则以工作标准及实施规范、服务礼仪为主。2.3.2阶段化阶段化培训首先依据员工职业生涯规划接受公司统一培训，基本分为入职培训、上岗培训、转岗培训、晋职培训，基本内容依次归如下： 入职培训：企业概况、企业文化、企业公共制度、行业概况、城市概况、纪律及责任、物业管理服务礼仪、仪容仪表规范等。 上岗培训：上岗培训依据员工岗位安排，以岗位权限与职责、岗位工作标准与流程、相关岗位基本须知、岗位考核标准等。 阶段化培训第二个划分依据是项目进展情况，是公司统一培训体系内的专项培训，主要划分为前期介入、入伙管理、前期管理、日常管理四个阶段。根据不同阶段的管理要点实施即时培训。2.3.3实效型 物业管理是更依赖于经验的行业，从业人员的培训也需要理论与实践并重，实效型培训以岗位体验与见习制为培训的补充形式，促进知识向能力的转化。在此基础上，员工的工资、奖金、晋升与其相结合，建立良好的风气，使团队战斗力不断增强，我们还将定期把本项目的管理人员选送到总公司进行培训，提高员工的整体综合素质，组建一只具备高质、高效、综合素质全面、有技术、懂管理的物业管理服务团队。2.4专业维保机电设备，保障小区“心脏”健康。专业维保机电设备，保障小区“心脏”健康。各种机电设备的正常运转是保障业主生活条件正常的关键，为此我们将机电设备比喻为小区的“心脏”，就机电设备的保养而言，我们拟采取如下关键方案：2.4.1实施分级保养对于金水湾的机电设备，我们将采取三级保养制，将机电设备的维修保养区分为日常保养、二级保养及三级保养三个专业层次，并对应配备不同技术级别的保养人员，分级保养可以最大限度的保障机电设备保养的专业性。2.4.2实施机电设备维修档案制度严格全面的维修档案制度的实施，可以为机电设备建立详实的“病历”，使技术人员对机电设备的保养突出重点、防患未然。2.4.3实施备件制度机电设备维修效率最大的瓶颈在于损坏部件的采购效率。尤其是类似“金水湾”的高档物业，机电设备多为高档或进口设备，市场保有量较小，部件采购即时性更易受到影响。因此，提前采购与备件制度的实施，是保障即时维修的重大前提。我们在项目内设备安装阶段就会派专业的工程师到现场跟踪每一个工作环节并参与调试，充分了解设备性能并形成报告记录在设备档案内。在项目交付后，根据设备设施的调试磨合期、保修期内、保修期外等不同阶段的特点制定不同的管理方案和经济运行措施，保证设备正常、经济地运行。同时我们还根据设备的情况设定定时、定频次的巡查制度。2.5 构建服务平台——建立24小时客户服务中心传统的物业管理企业，依然采用行政管理模式中的“办公室”组织编制，但酒店式物业管理模式则改设“服务中心”。一是把以物业管理公司“办公”为主，改成为业主“服务”为主，更加突出了物业管理行业服务的特性，摆正了物业管理公司与业主之间的宾主关系；二是调整了作业流程，服务中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置服务中心后，当业主来到服务中心时，哪一位接待员第一时间接待的，他就有责任负责协助解决该业主的一切需求，而不能让业主跑来跑去，到处找人，直到业主满意离去为止；三是客户服务中心24小时值班，保证服务的即时性。2.6安全管理采取“三防”与成立应急分队并制定应急预案相结合，确保护卫安全工作安全防范更是物业管理第一要素，此次我们对业主的调查也表明大多数业主在所关心的物业管理服务项目中，把安全管理视为第一位。我们将对金水湾采取“三防”结合，确保护卫安全工作。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合，全面防范与重点防范相结合，正装与便装相结合，白天宽松与夜晚严密相结合；“物防”：采用绿化隔离带作区域隔离，并在重点部门或部位加装防盗门和护栏等手段提高防范能力；“技防”：在充分强调人的因素的基础上，以技防为主，充分利用小区设置的各类智能监控设施，结合管理处的统一管理，快速反应，快速调度。在小区形成全面的安全快速反应系统。本着分区管理，就近处理，先期处置的原则，成立小区安全特卫组，由安全特卫组负责各安全区域内突发偶发事件的先期处置工作。安全特卫组负有先期处置的权力与护卫人力调度的权力，其它护卫各组根据所担负的任务，接到中央控制室或安全特卫组的指令后，应立即赶赴现场，协同处置各类突发偶发事件。小区所有的保安实行半军事化管理，平时外出的比例不超过休息员工的30%并且每次外出不能超过4小时（特殊情况除外），夜间10点前必须全部归队。节假日、庆典或有重要任务时，全体待命。2.7 全面推行网络动态管理系统网络动态管理系统是基于互联网建立的信息即时传递、采集软件。以网络动态管理系可以全面实现电脑联网和办公自动化，在管理处内部建立局域网并与总公司建立网络互联，安装先进的物业管理和财务软件，对日常管理事务和财务收支情况时时做出响应，并按法规规定定时公布使用情况。建立网络社区，通过网络时时提供各类的服务受理及处理工作，并通过网络加强与总公司的信息传递和信息共享等。2.8 实施“人性化”的管理，倡导“公开式”的服务理念通过社区环境的建设塑造、服务人员的言行感化、社区活动的开展引导等手段，变强制性的管理为温馨的提示和引导，经年累月，潜移默化的影响着住用者的心理、行为、观念，在无形中达到治理的目的。在日常生活中，我们所倡导的隐式服务培训使我们的服务人员既为业主提供全方位的服务，又保持一定距离，决不打扰住用者宁静的生活；我们注重生态环境的建设，使业主感受到人与自然的融合。2.9 建立细致完整的档案管理系统充分认识档案的重要性，从接管之日起开始建立细致完整的物业管理档案，保证做到任何时候、任何事项、任何设备设施都有档可查，为高效运行提供数据依托，为处理问题、解决问题、提高服务质量提供第一手资料。物业档案管理是所做工作的见证，推行整合型管理体系，对所开展的每一项工作进行记录，作为分析前期工作成效，改进后期工作的依据。建立科学的物业管理档案，能有效地为住宅区、本体及设施设备的使用、维护、保养、改建提供指引和重要的科学数据信息。物业管理的对象是物业，包括房屋主体建筑、配套公共设施、机电设备、安全、环境卫生、社区服务等，服务对象是物业使用人，服务范围广泛，服务对象多而复杂，监督困难，建立一套完善、规范的物业管理档案，既便于有条不紊地开展工作，又方便用户对管理工作进行监督，使我们的服务始终能满足用户之所想，用户未想到的我们已想到，用户想到的我们已做到，真正做到“超前”服务。在实际工作开展过程中或之后必须做好相关记录，并及时对用户进行回访，根据用户反馈的意见不断完善我们的服务。做到管理规范化，决策科学化，工作程序化，使用户满意。在建立完善档案资料的过程中，为使其更加科学、严谨、高效，我们将通过档案员岗位责任制度、档案管理规定以及质量体系中的质量记录控制等程序使物业管理档案的建立有章可循，有据可查。在具体执行过程中，我们将采用三个层次的档案管理模式；一、以建设部颁发的《全国物业管理示范住宅小区标准》建立管理档案框架，整个公司的档案资料框架都采用统一格式，此为档案管理的第一层次；二、结合金水湾小区的实际情况，导入ISO9001、ISO14000、OHSAS18000体系，对管理运行制度、公众管理制度等进行适应性修改，并融入到框架中，形成金水湾小区档案的第二层次；三、在物业管理实际运作中，以执行整合型管理体系文件及相关规章制度形成的各种现场，实际记录为内容，补充到管理档案框架中，形成档案资料管理第三层次。根据这三个层次建立出一套档案资料范本（包括目录和具体内容样本），然后以此范本完善整个管理档案体系。管理处将按资料载体的类型采用恰当、安全的保存方式对经常使用的日常管理档案采用定期归档方式保存，严格按档案管理相关制度执行。同时对重要资料实行“双档”（电脑档案、文本档案）管理。3.0 管理深度和广度的做法3.1 严谨的选材、育才方式3.1.1 选才聘用优秀的员工是企业成功的重要因素之一，我们秉承德才兼备的人才观,按照知识型人才与经验型人才相结合的原则，通过人才市场招聘和内部选聘等方式招收和选拔经验丰富的物业管理人才。管理层员工全部具有良好的教育背景，具有物业管理经理上岗证等资格证书，操作层员工则以技能和经验见长；高素质的护卫员队伍更是我们招聘的重点。3.1.2 用才我们从各个方面为专业技术人员施展才能创造条件，形成人尽其才的和谐氛围。充分发挥各类人才的主观能动性和创造力，突破制约物业管理服务水平提升的技术难点，全面提高服务品质。3.1.3育才通过公司现有自编培训教材，视像培训资料超过300分钟，并设有培训中心及训练基地，培训课程包括入职培训、上岗培训、晋级晋职培训及常规培训，培训内容涉及房地产开发及物业管理专业的各个方面。通过严格培训，锻造自己的人才队伍。倡导严格苛求、自觉奉献的工作精神，我们以管理制度约束员工，以企业文化引导员工并且将充分体现在各个岗位、各项作业的具体实践中。通过化无形为有形，克服物业管理事务随时出现、随机进行而带来的随意性的问题。我们严格依照自行制定的涵盖物业管理全部事务的10个系列近万个数据化的服务作业标准，保证给业主及用户提供的优质服务产品可被直观验证、数据化验证，寓精诚服务于精细管理中，酿精彩生活于精心呵护间。3.2 深度礼宾式服务我们将在金水湾小区中，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的居住质量、关注环境的温馨和谐、关注物业的整体氛围为特征的具有我们特色的人性化管理模式，使我们的管理水平与其它普通小区管理相比有质的不同。我们的服务在业主前来看楼便开始了，从购买到使用以至保养、租赁，我们都将为业主提供最为专业，最具礼仪形式之服务，甚至当业主离开社区，前往中国其他城市，我们依然可为业主提供专属服务，实现顶级物业服务深度与尊贵感。具体如：3.2.1前置服务在业主购楼的第一刻起，我们便为业主启动“购房入住直通车”，设立“沟通大使、收楼大使、装修大使”，为业主的购楼过程提供全程服务，将复杂的过程交给更为专业的人士完成。3.2.2 健康服务对业主而言，健康为第一等重要的事，我们首次在顶级物业服务中引入“健康服务”，让业主不必为健康忧心。为业主建立家庭健康档案。定期举办健康知识讲座。提供私人陪护。提供健康顾问、心理咨询服务。3.2.3 指南针服务我们对社区周围的生活消费场所进行全面调查，为业主精心设计消费服务菜单，提供“生活顾问”，让业主足不出家门便可了解周边最为及时、详细的消费内容，掌握第一手资讯，丰富业主日常生活。3.2.4紧急支援服务为业主提供我们在全国各地可随时拨通的服务专线，凭借我们遍布全国的分支机构，只需一个电话，我们即可在能力范围内，为业主提供紧急支援服务。3.2.5 园艺师服务春回杜鹃娇、夏至鸡冠艳、秋到茉莉香、冬来山茶美，我们为业主用心雕琢一壑一丘，用情蕴育一花一木，让业主的园林成为物业增值的保证。为业主提供专业园艺师服务，提供私家花园浇水、修剪、造型；观赏水景清洗、观赏鱼喂养；私家花园的病虫害防治。3.2.6 商务娱乐服务帮助业主安排生活事宜，也可根据业主需要，为业主组织商务、娱乐活动效劳，充分利用南北会所，提供多功能服务，让您的社交圈层更为体面。提供会务安排、会场布置、会务设施租借、会议礼宾服务。根据业主需要向业主推荐旅游信息，帮助业主进行旅游行程设计。策划组织各类家庭和商务社交PARTY。3.2.7个性化服务小区有多种个性化服务可供选择，让每位社会精英都能享受最适合自己的服务。保镖服务：为有需要的业主提供退伍军人或指定保安的私人保镖服务。“四点钟学校”：由专业的服务人员妥善安排小区儿童在放学后的学习与活动，解决家长的后顾之忧。爱心服务：宠物喂养、鲜花速递、生日蛋糕预定、汽车清洗及保养等。